a cura del dott. Domenico CIRASOLE
La questione giuridica in esame vede interessata la Sig.raCAIA, proprietaria dell’immobile sito in Roma concesso in locazione ad uso abitativo dall’usufruttuaria (deceduta) a SEMPRONIO per la durata di otto anni.
CAIA intimava al predetto SEMPRONIO licenza per finita locazione comunicando di avere necessità di adibire l’immobile ad abitazione del proprio nucleo famigliare.
L’intimato, assumendo di avere stipulato con l’usufruttuaria un nuovo contratto di locazione, per cui il contratto non sarebbe scaduto per effetto del rinnovo previsto dalla Legge n. 431 del 1998.
Inoltre SEMPRONIO ritiene che CAIA non aveva la necessita’, serieta’ ed effettivita’ di disporre dell’immobile per il proprio uso abitativo.
Ciò premesso è da precisare che il diniego di rinnovo di cui alla Legge n. 431 del 1998, articolo 3 (al pari dell’analogo istituto di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 27) presuppone l’intenzione (e non gia’ la necessita’, come sembra supporre il ricorrente) del locatore di disporre dell’immobile per uno degli usi previsti dalla norma.
Detto principio, si osserva consolidato dalla giurisprudenza, la quale afferma che l’intenzione deve essere seria, cioe’ realizzabile giuridicamente e tecnicamente (Cass. 1994/10423; 2000/15075).
Inoltre la relativa valutazione, costituendo un accertamento fattuale, rientra nei compiti del giudice di merito.
In ogni caso l’intenzione del locatore risulta insindacabile nel suo contenuto di merito, in ordine alla quale il giudice non puo’ interferire (Cass. 12.5.1993, n. 5413).
Inoltre la S.C ha costantemente ravvisato la ratio di questa specificazione nel fatto che solo attraverso essa e’ possibile valutare la realizzabilita’ tecnica e giuridica dell’intento (Cass. 3.12.1994 n. 10423) e successivamente il controllo sull’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato, in caso di richiesta di applicazione delle previste misure sanzionatorie.
Concludendo, CAIA qualora decidesse di agire per far valere la facoltà di diniego di rinnovo del contratto di cui all’art. 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431 ha l’onere di provare la serietà della dedotta intenzione di disporre dell’immobile per uno degli usi previsti dalla norma citata e, pertanto, deve provare la realizzabilità tecnica e giuridica di tale intento senza, tuttavia, doverne dimostrare anche la concreta ed effettiva realizzazione (Cass. Civ. Sentenza del 21 gennaio 2010, n. 977).