Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole
Svolgimento del processo
Il sig. R. ha realizzato in località Montebagnolo la propria abitazione in virtù della concessione edilizia n.733 del 5 giugno 1996, rilasciata dal Comune di Perugia.
A tal fine ha utilizzato le particelle 114, 3,110, distinte in catasto al foglio 153 situate in zona B2 di p.r.g., con una potenzialità edificatoria complessiva di mc.1.504.
L’edificio assentito con detta concessione edilizia s’avvale di una cubatura di mc. 949, cosicchè il Romiti intendendo utilizzare la cubatura ancora disponibile, in data 12 agosto 1998, ha presentato un progetto per il rilascio di una concessione edilizia per la costruzione di una villa unifamiliare di circa 550 mc interamente localizzata sulla particella 114, al pari di quella ove venne collocata la sua abitazione.
In data 7 gennaio 1999 il sig. R. ha sottoscritto con il sig. T., "futuro " coamministratore della S. srl, sul presupposto del descritto progetto presentato nel 1998, un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto "rata di terreno edificabile in Perugia.loc.Montebagnolo, della superficie di circa mq 1700, da distaccarsi dalla particella 114 del foglio 154, con frazionamento da predisporre a cura e spese della parte promissaria acquirente".
In data 11 febbraio 1999, è stata rilasciata dal Comune di Perugia la concessione edilizia n.235 per la costruzione dell’edificio unifamiliare di circa 550 mc richiesta dal sig Romiti;
In seguito a richiesta di variante venne rilasciata dal Comune di Perugia al sig. Romiti, in data 19 maggio 1999, la concessione edilizia n.815, relativa ad edificio bifamigliare, con volume da realizzare pari a 521,64 mc., inferiore al volume residuo di mc 556, e dunque avvalendosi della particelle 3110114.
In data 28 giugno 1999 venne stipulato l’atto definitivo di compravendita tra la S. srl ed il sig. Romiti avente ad oggetto unicamente "un appezzamento di terreno -edificabile (circa mc.300) sito in Perugia (PG) in loc. Montebagnolo, della superficie di circa mq.1.578 (millecinquecentosettantotto) a confine….".
In data 5 agosto 1999 il sig. Romiti e la S. hanno presentato in Comune una richiesta di voltura della concessione edilizia n.815/1999 dal primo alla seconda, unitamente ad un secondo progetto di variante della costruzione già assentita, per effetto del quale veniva eliminato il portico di collegamento tra le due parti della villa bifamiliare previsto nel progetto variato.
Con atto n.2060 del 16 dicembre 1999, dopo che la S. srl aveva iniziato i lavori e portato a compimento il primo nucleo della villa bifamiliare, il Comune di Perugia "vista la domanda…… del 5.8.1999 prodotta dal sig Romiti… e dalla Soc. S. srl’ a seguito della quale ha rilasciato una terza concessione per i lavori di (seconda) variante e per la voltura alla società della concessione n.815 del 1999, ha annullato parzialmente la concessione edilizia n.2060 del 16 dicembre 1999, in quanto illegittimamente rilasciata in violazione delle previsioni di P.R.G. per la realizzazione di una volumetria edilizia paria 535 mc. a fronte di una volumetria urbanistica afferente al terreno acquistato dalla detta società pari a 300 mc.
Di tale provvedimento di annullamento parziale la S. Srl ha chiesto l’annullamento deducendone l’illegittimità sotto plurimi profili di violazione di legge ed eccesso di potere e per l’effetto la condanna del Comune di Perugia al risarcimento del danno connesso all’aver, prima del contestato annullamento, alienato ad un terzo la parte di terreno su cui avrebbe dovuto essere localizzata la volumetria corrispondente al secondo nucleo della villa bifamiliare, se non fosse intervenuto tale annullamento.
Il giudice di primo ha respinto integralmente il ricorso.
La S. srl ha chiesto la riforma della sentenza impugnata ravvisandovi errata ed insufficiente ricostruzione dei fatti, nonché violazione delle norme urbanistiche ed edilizie in tema di asservimento delle aree edificabili.
Ha insistito inoltre nella richiesta di condanna del Comune di Perugia al risarcimento dei danni.
Il Comune intimato si è costituito in giudizio per chiedere il rigetto del gravame, anteponendo a tale richiesta l’illustrazione delle ragioni della (parziale) illegittimità del titolo edilizio annullato, avuto riguardo alla (maggiore) volumetria con esso assentita.
Ha inoltre accennato ad un profilo di improcedibilità del gravame in relazione ad ulteriore provvedimento di annullamento successivamente adottato per illegittimità della medesima concessione edilizia n.2060/1999.
Entrambe le parti hanno depositato memoria.
All’udienza odierna il ricorso è stato trattenuto dal Collegio che si è riservato di decidere.
Motivi della decisione
Il Comune di Perugia adombra un profilo d’improcedibilità del ricorso per carenza sopravvenuta d’interesse in relazione all’adozione, successivamente al deposito della sentenza qui impugnata (12 luglio 2004), del provvedimento n.158332 del 15 settembre 2004, ove l’annullamento parziale della concessione edilizia 2060/1999 viene ribadito adducendo ulteriori motivi d’illegittimità.
Poiché tale ultimo provvedimento è stato contestato dalla S. srl dinanzi al T.A.R. UMBRIA, appare indubbio l’interesse di quest’ultima alla coltivazione del presente giudizio, dovendosi avere riguardo alla sua legittima aspettativa di ottenere anche l’annullamento giurisdizionale del secondo provvedimento di annullamento parziale del quale in precedenza s’è detto.
E ciò non senza aggiungere, che i motivi di annullamento che assistono i due provvedimenti di annullamento in parola sono del tutto autonomi tra di loro.
Non sussiste quindi l’improcedibilità dedotta dal Comune di Perugia, con la conseguenza che si può procedere all’esame del gravame proposto dalla S. srl per ottenere la riforma della sentenza di primo grado qui impugnata.
L’argomento alla luce del quale, secondo la Società appellante, la sentenza impugnata meriterebbe la riforma, si fonda nell’aver il primo giudice ignorato l’asservimento delle particelle 110 e 3 del foglio catastale n.153 che caratterizzava il progetto presentato al Comune di Perugia dal sig. Romiti in base al quale il primo ha rilasciato, prima, la concessione edilizia n.235 del dell’11 febbraio 1999 e successivamente, la concessione edilizia in variante della prima n.815 del 19 maggio 1999.
Quest’ultima, come visto, a sua volta volturata in favore della S. Srl, nonché sottoposta a variante, dando luogo alla concessione n.2060 del 16 dicembre 1999; quest’ultima oggetto dell’annullamento parziale in questione.
Per effetto di tale asservimento determinato dal Romiti a carico delle particelle di sua proprietà n.110 e n.3 ed in favore della contigua particella 114 (parte), sulla quale egli sin dall’inizio ha localizzato il progetto per la realizzazione di una villa unifamiliare, la volumetria di circa 550 mc, assentita era senz’altro legittima.
Sostiene ora l’appellante S. srl che anche la concessione edilizia n.2060/1999, assentita per la stessa volumetria, ed in relazione a progetto sostanzialmente analogo a quello a suo tempo presentato dal Romiti, era del tutto legittima, venendo supportata da idonea superficie in relazione all’indice di edificabilità di 0,20 previsto per gli interventi nella zona B2 di p.r.g.
L’argomento sopra esposto è stato già utilizzato in primo grado dalla Società odierna appellante, ed è stato respinto dal giudice di prime cure alla luce del contenuto del rogito notarile di compravendita intervenuto, prima del rilascio della concessione edilizia n.2060/1999, tra il sig. R. e la Società appellante, del cui contenuto si dirà in seguito.
Ora è utile osservare in termini generali che l’asservimento di particelle contigue a quella sulla quale viene posizionato il progetto per la realizzazione di un intervento edilizio in zona residenziale nasce da una pratica assai diffusa, che ha da sempre avuto l’avallo della dottrina e della giurisprudenza(v. Corte Cass, Sez.II^ n.9081 del 12 settembre 1998) che via hanno ravvisato uno strumento legittimo per consentire lo sfruttamento di tutta la potenzialità edificatoria delle aree a disposizione di chi intende realizzare tale intervento, con il quale, di solito, si pone rimedio all’infelice esposizione ovvero alla ridotta dimensione, dell’area di progetto.
Con l’asservimento le aree asservite perdono, in tutto o in parte, ma definitivamente, la loro attitudine edificatoria in favore della particella di progetto, e a tale effetto è richiesto, normalmente, che il proprietario del compendio interessato, debba sottoscrivere un atto d’obbligo ovvero una dichiarazione formale, con il quale, nei riguardi del Comune, s’impegna per sé e per i propri aventi causa a non utilizzare, in seguito, a fini edificatori, le particelle asservite di cui ha, insieme alla particella di progetto, la proprietà o comunque la disponibilità giuridica.
Ciò all’evidente fine di impedire che le norme urbanistiche riguardanti l’indice di edificabilità dei suoli situati in zona di completamento o di espansione residenziale, non vengano facilmente aggirate con notevole pregiudizio per l’armonico uso a fini edilizi del territorio e con notevole danno per la collettività su di esso insediata.
Nella fattispecie in esame, il sig. Romiti in occasione della richiesta di rilascio della concessione edilizia n.235/1999, come della sua variante n.816/1999, non ha sottoscritto alcun atto d’obbligo o impegno scritto verso il Comune riguardante l’asservimento delle particelle 110 e 3 del foglio catastale n.153.
E’ però vero,sulla base degli atti di causa, che il progetto di villa unifamiliare, prima, e bifamiliare,poi, posto a fondamento di dette richieste, postulava la realizzazione di una cubatura pari a mc 550 circa, calcolata utilizzando non soltanto la parte della superficie della particella n114 non occupata dalla sua abitazione, ma anche quella delle due particelle anzidette inserite nello stesso foglio catastale.
Che la descritta modalità di calcolo della volumetria da assentire a favore del sig Romiti possa essere stata considerata dal Comune di Perugia come una forma di asservimento consentita può non essere contestato, essendosi alla presenza di modalità che ha avuto l’avallo della giurisprudenza in relazione alla decisiva circostanza che le particelle interessate costituiscono un compendio appartenente allo stesso soggetto che ne dispone ai fini anzidetti. (C.d.S. Ad Plen 23 aprile 2009 n.3)
Com’è noto, però, dall’asservimento scaturiscono effetti obbligatori, la cui intrasmissibilità fa si che il terzo subentrante con titolo a realizzare l’intervento edilizio già assentito, deve pur sempre, seppure senza utilizzare forme sacramentali, manifestare verso il Comune il proprio assenso, ammesso che si trovi nelle condizioni di farlo.
Rispetto a quelle già svolte e riguardanti il Romiti, un diverso ordine di considerazioni s’impone allora per quanto riguarda la Società S. srl in ralazione al tema in argomento.
S’è detto che nelle concessioni edilizie rilasciate in base al progetto presentato dal Romiti non veniva esplicitato alcun asservimento, tuttavia il rilascio dei detti titoli edilizi è avvenuto essendo il richiedente, quale proprietario, nella disponibilità delle suddette particelle aventi una superficie complessiva che, in base all’indice di edificabilità della zona, giustificava la volumetria assentita di circa 550 mc
E’ allora evidente che la S. srl nel richiede la voltura della concessione edilizia n.815/1999 dovesse trovarsi nella medesima condizione di poter vantare la stessa disponibilità giuridica delle particelle in questione per avvalersene nei confronti del Comune di Perugia ai fini dell’asservimento necessario a supportare l’anzidetta medesima volumetria di 550 mc. da indicare nella concessione edilizia volturata in suo favore.
Cosicchè si rivela assolutamente priva di pregio la tesi principale dell’appellante S. srl quando asserisce, costruendo peraltro un figura sul piano giuridico del tutto innominata, che attraverso la voltura in proprio favore si sarebbe verificato il subentro nel progetto assentito in favore del Romiti, con la conseguenza che non vi sarebbe stata necessità alcuna di esplicitare la disponibilità di particelle da asservire per supportare la volumetria di 550 mc.
Una sorta di vincolo propter rem di cui però nella fattispecie mancano totalmente le condizioni.
Vero è, invero, in disparte dall’irrilevanza ex sé del contratto preliminare del gennaio 1999, in cui comunque non v’è alcun riferimento all’asservimento in questione, che nell’ atto notarile di compravendita del giugno seguente, non solo non si è menzionato alcuna ipotesi di asservimento ma da esso si ricava la sua sicura insussistenza, avendo il Romiti con tale atto trasferito alla S. srl una superficie di soli 1578 mq, dichiaratamente sufficienti a sviluppare soltanto una volumetria di 300 mc, con indiretta ma evidente esclusione delle particelle 3 e 110, invero non indicate tra quelle che componevano detta superficie.
Non era quindi la S. srl nella condizione di utilizzare lo stesso asservimento utilizzato dal Romiti e di conseguenza non può essa essere assecondata nella pretesa di realizzare attraverso la concessione edilizia a suo favore volturata dal Comune di Perugia, un intervento la cui volumetria è coerente con una superficie di cui in realtà non dispone.
Con la voltura di cui alla concessione edilizia n.2060 /2009, è stata quindi erroneamente assentita dal Comune resistente, in favore della S. srl, una volumetria di 550 mc di cui mancavano le condizioni, che dunque correttamente, ad avviso del Collegio, con il provvedimento impugnato in primo grado, è stata in seguito parzialmente annullata dal Comune di Perugia, al fine di ricondurre l’utilizzazione del detto titolo edilizio nei confini dell’indice di edificabilità della zona, in rapporto alla (minore) superficie disponibile dalla suddetta intestataria di essa.
Consentendo di conseguenza la realizzazione di una soltanto delle due palazzine inizialmente previste nella concessione edilizia volturata (n.815/1999).
Le censure che sorreggono l’atto di impugnazione debbono quindi essere senz’altro respinte.
La legittimità dell’ impugnato annullamento parziale esclude, com’è ovvio, conseguenze risarcitorie a carico del Comune di Perugia.
Sulla domanda risarcitoria dispiegata dalla S. non può, comunque, la Sezione che ribadire l’esito di rigetto a cui è pervenuto il giudice di prime cure.
Dall’esposizione del fatti che precede, appare invero evidente l’opacità del comportamento della Società appellante,oltre che del Romiti.
Comportamento che è stato certamente concausa determinante dell’errore commesso dal Comune di Perugia, dovendosi evidenziare che a quest’ultimo, in sede di esame della richiesta di voltura della concessione edilizia n.815/1999, è stata taciuta l’essenziale asservimento recato dal sottostante progetto con essa assentito, essendosi la società appellante, quale contraente del suddetto rogito del giugno 1999, limitata a richiedere, trascorsi sette mesi, la voltura della concessione edilizia n.815/1999, per realizzare, pur disponendo della sola particella 114, l’intera volumetria di 550 mc.
Com’è noto il rilevante concorso del danneggiato nella determinazione dei fatti da cui è derivato il danno, esclude la colpa e quindi la responsabilità di chi viene ritenuto danneggiante.
L’appello deve quindi essere respinto, con conseguente conferma della sentenza impugnata.
Spese come da dispositivo.
P.Q.M.
Il Consiglio di Stato, sezione Quarta, rigetta l’appello.
Condanna l’appellante per entrambi i gradi di giudizio al pagamento della spese di lite che si liquidano in complessivi euro 3.000,00, oltre a tutti gli accessori di legge, la liquidarsi in favore del Comune di Perugia.
Ordina che la presente decisione sia eseguita dall’autorità amministrativa.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 18 maggio 2010 con l’intervento dei Signori:
Giorgio Giaccardi, Presidente
Anna Leoni, Consigliere
Bruno Mollica, Consigliere
Sandro Aureli, Consigliere, Estensore
Vito Carella, Consigliere
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