Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
I.S., premesso di essere proprietaria di un appartamento al 3 piano di un fabbricato di vecchia costruzione, sito in (OMISSIS), da lei acquistato con atto pubblico per Notar Carapelle, in data 11.5.84, conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Reggio Calabria, D.F., proprietario di un appartamento al 2 piano dello stesso fabbricato e da lui acquistato da Gr.Gi., Gr.Ri. e M. G.R., per sentire dichiarare: che il lastrico solare, posto al 4 piano del fabbricato in questione, era di proprietà condominiale ed apparteneva pro quota all’attrice, con condanna del convenuto alla demolizione dell’attico dell’estensione di mq. 150, costruito su detto lastrico dal D. negli anni 1991-92, nonchè alla restituzione pro quota, nella disponibilità dell’attrice, del lastrico; nella denegata ipotesi di mancato recupero del bene rivendicato, la I. ne chiedeva l’equivalente valore oltre al risarcimento dei danni.
Si costituiva il D. chiedendo il rigetto delle domande.
Nel corso del giudizio l’attrice proponeva ricorso per danno temuto, in relazione all’esistenza di un ascensore interno all’edificio, installato dal convenuto per il collegamento del quarto piano con l’attico realizzato sul lastrico solare; tale ricorso era rigettato con ordinanza del 29.1.2001. Ordinata l’integrazione del contraddittorio nei confronti dei restanti condomini ed espletate due C.T.U., con sentenza del 28.3.2001 il Tribunale di Reggio Calabria rigettava tutte le domande proposte dalla I., compresa quella di danno temuto. Avverso tale sentenza la I. proponeva appello cui resisteva il D..
Con sentenza del 4 .2.2010 la Corte d’Appello di Reggio Calabria, in parziale riforma della sentenza impugnata, dichiarava che il lastrico solare in questione "sovrastante l’appartamento posto alla quarta elevazione fuori terra dell’edificio… è di proprietà condominiale" e, per l’effetto, ordinava al D. di rimuovere quanto su di esso realizzato e di ripristinare la copertura dello stabile; dichiarava inammissibile l’appello relativamente al rigetto della denuncia di danno temuto; rigettava ogni altra domanda con condanna del D. al pagamento delle spese processuali di entrambi i gradi del giudizio. La Corte di merito, sulla base dell’interpretazione del contratto del 1961, per Notar Bruno Poggi, quale titolo di provenienza dell’acquisto effettuato dall’appellato,con atto per Notar Fausto Poggio del 28.12.1990, dal dante causa, G.G., ne escludeva la idoneità a superare la previsione del carattere condominiale, ex art. 1117 c.c., del lastrico solare dell’edificio; osservava, in particolare, che il giudice di primo grado aveva erroneamente valorizzato il riferimento al pagamento dell’indennità di cui all’art. 1127 c.c., contenuto nel contratto del 1961,"sul presupposto che l’esclusione dell’obbligo di corrispondere la predetta indennità, in quanto già compresa nel prezzo della vendita, implicherebbe necessariamente il riconoscimento in capo all’acquirente del diritto di sopraelevazione e, quindi, indirettamente, della proprietà esclusiva del lastrico solare o dell’ultimo piano dell’edificio, non tenendo conto della previsione contrattuale sulla condominialità del suolo, dei muri maestri e di tutte le parti dell’edificio in condominio "a norma di legge, anche se non indicate nell’art. 1117 c.c."; l’esclusione di detto obbligo, ex art. 1127 c.c., doveva ritenersi connessa alla possibilità dell’acquirente di realizzare ulteriori piani, senza comportare necessariamente l’attribuzione all’acquirente dell’area sovrastante l’ultimo piano, una volta ultimata l’edificazione del fabbricato.
Tale decisione è impugnata dal D. con ricorso per cassazione affidato a cinque motivi di ricorso, illustrati da successiva memoria. Resiste con controricorso I.S.; gli altri intimati, G.P., G.D., C.M. e Dimex s.r.l. non hanno svolto attività difensiva.
Motivi della decisione
Il ricorrente deduce:
1) violazione e falsa applicazione dell’art. 952 c.c. e segg. nonchè degli artt. 1117 e 1127 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3;
la Corte d’Appello, nell’interpretare l’atto di compravendita del 6.7.1961, aveva del tutto trascurato che la vendita di tutte le aree edificabili (ad eccezione delle due indicate in contratto) aveva comportato l’acquisto, in capo a G.G., di un diritto di superficie su tutti i costruendi piani, incluso il lastrico solare; essendo lo stesso "proprietario di tutti i restanti piani dell’edificando immobile (ad esclusione del secondo e terzo piano f.t.) ed essendo, in particolar modo, titolare dell’ultimo piano, avrebbe potuto costruire sul lastrico solare, all’uopo avendo già versato l’indennità ex art. 1127 c.c., nonchè vendere a terzi quanto costruito";
la costituzione del diritto di superficie integrava il presupposto per escludere la presunzione di comproprietà di cui all’art. 1117 c.c.;
2) violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e 1363 c.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3;
la Corte di merito aveva attribuito alle clausole del contratto del 1961 una portata ed un significato contrastante con i criteri ermeneutici di cui agli artt. 1362 e 1363 c.c., laddove aveva ritenuto che:
G.G. avrebbe potuto costruire (ad libitum) in quanto proprietario dell’area edificabile costituita dal tetto presente su ogni piano ultimato …, ma, una volta deciso di non procedere con la costruzione di altri piani dell’edificio, l’area edificabile soprastante l’ultimo piano sarebbe divenuta lastrico solare, per poi perdere tale natura e diventare nuovamente edificabile di proprietà esclusiva del sig. G.G., laddove il medesimo avesse deciso… di costruire un altro piano dell’edificio"; i giudici di appello avevano, poi, fondato la decisione su una clausola di stile di detto contratto del 1961, quale quella che prevedeva la condominialità del suolo … e di tutte le altre parti dell’edificio, a norma di legge, trascurando le clausole" che, da un lato, attribuivano all’acquirente la proprietà (superficiaria) di tutte le restanti aree edificabili e, dall’altro; attestavano comunque l’intervenuto pagamento dell’indennità ex art. 1127 c.c.";
3) violazione e falsa applicazione dell’art. 1367 c.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3;
l’interpretazione data dalla Corte di Appello al contratto 6/7/161 laddove aveva escluso il lastrico solare dalle aree edificabili, rendeva "privo di senso e nullo l’intero accordo contrattuale, fondato sul riconoscimento reciproco di distinti diritti di proprietà… su determinate aree edificabili, individuate de residuo con riferimento alla posizione del sig. G.G.";
4) omessa motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio;
la Corte territoriale non aveva in alcun modo affrontato la questione, dedotta nella comparsa di risposta in appello, relativa alla intervenuta usucapione del lastrico solare, non contestata dalla difesa dall’appellante, come desumibile dalla comparsa conclusionale datata 11.12.03;
5) violazione dell’art. 112 c.p.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4;
dalla omessa pronuncia dei giudici di appello sulla eccezione, formulata a pag. 6 della comparsa di risposta in grado di appello, di intervenuta usucapione del lastrico solare, conseguiva la nullità della sentenza impugnata. Il ricorso è infondato.
I primi tre motivi, da esaminarsi congiuntamente per la loro connessione, attengono, sostanzialmente, alla interpretazione del titolo originario di acquisto, in data 6.7.1961, riguardante il dante causa ( G.G.) del D. e posto a fondamento della decisione impugnata.
La Corte territoriale, con corretta e logica motivazione, sulla base, essenzialmente, del tenore letterale di tale atto, ha evidenziato:
che all’acquisto, da parte del G., di qualunque area fosse venuta ad esistenza, per effetto della realizzazione del costruendo fabbricato, si opponeva la espressa previsione contrattuale della condominialità del "suolo sul quale insisterà l’intero costruendo edificio, dei muri maestri, del portone d’ingresso …e di tutte le altre parti dell’edificio stesso in condominio a norma di legge, anche se non indicate nell’art. 1117 c.c.";
che, a fronte di tale previsione, non risultando dal titolo, in modo chiaro ed inequivocabile, elementi rivelatori della esclusione della condominialità del lastrico solare, l’esenzione dell’acquirente dell’area edificabile dalla corresponsione dell’indennità di cui all’art. 1127 c.c., "era connessa alla possibilità dell’acquirente di realizzare piani ulteriori" e non comportava necessariamente l’attribuzione allo stesso della proprietà esclusiva del lastrico solare.
Ritiene il Collegio che tale interpretazione sia del tutto condivisibile ed aderente alla giurisprudenza di questa Corte, secondo cui il lastrico solare, ai sensi dell’art. 1117 c.c., è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari di piani dell’edificio in condominio se il contrario non risulta, in modo chiaro ed univoco, dal titolo di acquisto degli appartamenti.
In particolare, nella specie, l’acquisto delle aree edificabili, da parte del dante causa del D., non comportava anche l’acquisto della proprietà esclusiva del lastrico solare, in difetto di uno specifica volontà negoziale in tal senso, potendo la presunzione sulla "proprietà comune" di cui all’art. 1117 c.c., essere vinta solo da un titolo contrario (Cfr. S.U. n. 7449/93; n. 6005/2008; n. 13279/2004).
Orbene, il ricorrente alla interpretazione dei giudici di appello ne contrappone una diversa, contrastando l’accertamento in fatto riservato sul punto al giudice di merito e lamentando la violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale ex artt. 1362 e 1363 c.c.;
sotto quest’ultimo profilo il ricorrente, avrebbe dovuto, però, fare riferimento ad una specifica indicazione dei canoni asseritamene violati ed ai principi in essi contenuti, precisando, altresì, in qual modo il giudice di merito se ne era discostato e non limitarsi a sostenere una interpretazione già respinta dal giudice di appello con adeguata motivazione (Cass. n. 22536/2007; n. 15381/2004).
Destituito di fondamento è, peraltro, l’assunto del D., secondo cui la Corte di appello non avrebbe tenuto conto che la vendita "di tutte le aree edificabili" (ad eccezione delle due indicate in contratto) aveva comportato l’acquisto, in capo a G.G., di un diritto di superficie su tutti i costruendi piani, incluso il lastrico solare, con la conseguenza che doveva escludersi la presunzione di comproprietà di cui all’art. 1117 c.c..
Al riguardo osserva il Collegio che l’acquisto, da parte di G. G., del diritto di superficie sulla spazio soprastante il terzo piano, non includeva anche la proprietà esclusiva del lastrico solare, posto che la copertura del fabbricato, connaturata alla funzione del lastrico solare, era, comunque, destinata a rimanere comune a tutti i condomini, non risultando il contrario dal titolo (Cfr. S.U. Cass. n. 7449/93; n. 13279/2004). Le ultime due censure, attinenti alla asserita usucapione del lastrico solare, sono inammissibili, stante la mancata indicazione dei termini con cui sarebbe stata prospettata in appello tale questione, anche con riferimento al possesso esclusivo del lastrico solare anteriormente alla realizzazione della costruzione abusiva in questione. Alla stregua della considerazioni svolte il ricorso va rigettato. Consegue la condanna del ricorrente al pagamento, in favore di I. S., delle spese processuali del presente giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento, in favore di I.S., delle spese processuali che si liquidano in complessivi Euro 2.200,00 di cui Euro 200,00 per spese, oltre accessori di legge.
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