Categoria: Glossario

Si tratta di ostacoli urbanistici ed edilizi che impediscono l’accesso o la fruizione, da parte di minorati ed invalidi, di luoghi pubblici o aperti al pubblico, di luoghi di riunione pubblica, di servizi di trasporto, di alloggi.
Norme specifiche hanno imposto l’eliminazione delle barriere architettoniche e la ristrutturazione di edifici per permettere l’accessibilità e la visitabilità da parte di soggetti portatori di handicap.
Gli edifici pubblici o privati, sono difformi alle disposizioni vengono dichiarate inabitabili ed inagibili.
I portatori di handicap o chi ne esercita la tutela, possono installare servoscala in un condominio, modificare l’ampiezza delle porte di accesso agli edifici o alle rampe, se i condomini non volessero farlo.

Il contratto di assicurazione del fabbricato «è atto rivolto a conservare la cosa comune e, pertanto, rientra fra i compiti dell’amministratore, di cui all’art. 1130, 4° co., c.c., la stipulazione dello stesso, nonché la sua esecuzione» (COREA). Quanto alla necessità della preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale per la stipula del contratto da parte dell’amministratore, la giurisprudenza non è costante. Mentre, infatti, alcune decisioni propendono per la non necessarietà di tale autorizzazione (Trib. Genova 22-4-1985, n. 713), altre affermano che ciò è possibile solo ove si tratti di rinnovo del contratto con aumento del capitale assicurato e conseguente aumento del premio. Inoltre data la vasta scelta tra le tipologie contrattuali e tra le stesse compagnie assicuratrici, è stato affermato che è in ogni caso opportuno che l’amministratore sottoponga al vaglio dell’assemblea la stipula del contratto (SFORZA).
Le polizze assicurative offerte dal mercato sono di vario genere. In particolare vanno ricordate le due principali:
— la polizza «Globale Fabbricati», che assicura contro tutti i danni provocati dalle parti comuni, nonché dagli impianti condominiali, ai proprietari, ai condòmini o ai terzi. In questa polizza-tipo il valore dell’immobile dichiarato dall’assicurato è unico e vale sia per la garanzia incendio che per la garanzia responsabilità civile;
— la polizza «Incendio Casa», che assicura i danni provocati dal proprietario o dal conduttore a sé stesso o ai terzi.

In un edificio condominiale può talora accadere che alcune parti dell’edificio medesimo appartengano in comproprietà ad alcuni solo dei condòmini, «in funzione della relazione di accessorietà che connette le parti comuni alle proprietà individuali al cui servizio sono poste» (SFORZA).
La giurisprudenza ha a tal proposito precisato che i presupposti per l’attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono meno se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono necessari per l’esistenza e per l’uso, ovvero sono destinati all’uso o al servizio, non di tutto l’edificio, ma di una sola parte o di alcune parti di esso, ricavandosi dall’art. 1123, 3° co., c.c., che le cose, i servizi e gli impianti non appartengono necessariamente a tutti i partecipanti. Ne consegue che dalle situazioni di c.d. «condominio parziale» derivano implicazioni inerenti alla gestione e all’imputazione delle spese. In particolare, non sussiste il diritto di partecipare all’assemblea relativamente alle cose, ai servizi e agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni che della delibera formano oggetto [vedi Parti comuni dell’edificio; Quorum] (Cass. 27-9-1994, n. 7885).
Le spese, nel caso in esame, sono a carico dei soli condòmini beneficiari del bene o del servizio, ed ai quali appartiene la contitolarità del bene (SFORZA). Per la ripartizione delle spese all’interno del gruppo dei condòmini così individuato, si farà ricorso ai criteri di cui all’art. 1123, 1° e 2° co., c.c.

Il condominio diventa responsabile dei danni cagionati ai condòmini o ai terzi dalle parti comuni dell’edificio o da vizi e difetti di costruzione.
Il condominio potrà quindi rivolgersi al costruttore, per tali danni, sempre che l’azione non sia prescritta o non siano maturate delle decadenze (DE GRANDI).
Il risarcimento va ripartito, in base ai millesimi di proprietà, fra tutti i partecipanti al condominio.
Se viene danneggiata la proprietà esclusiva di qualche condòmino, alle spese per la riparazione deve partecipare, trattandosi di un danno derivato da vizi o da cattiva manutenzione delle parti comuni, anche il danneggiato, in base al valore millesimale della sua proprietà.
Se poi le parti o gli impianti che hanno determinato il danno sono di proprietà limitata a un gruppo di condòmini, saranno solo questi ultimi a rispondere (TAMBORRINO).
I danni alle parti comuni o a terzi estranei al condominio indotti da difetto di riparazione o di manutenzione di parti o impianti di proprietà esclusiva vengono risarciti per intero dal proprietario.
Ugualmente accade per i danni provocati da parti o impianti di proprietà esclusiva ad altra proprietà esclusiva.
Se i danni sono parzialmente coperti da polizza assicurativa, i criteri indicati si applicano alla sola parte di danno scoperta.