Categoria: Proprietà e Immobile

a cura del dott. Domenico CIRASOLE

Dal caso in esame si evince che TIZIO da alcuni mesi è proprietario di un appartamento.
Detto immobile è stato acquistato da CAIO.
CAIO ha ricavato e realizzato detto appartamento frazionando un suo immobile più ampio, realizzando anche un suo appartamento.
L’immobile di TIZIO ha come pertinenza un terrazzo.
La parte sottostante di detto terrazzo è una porzione dell’appartamento realizzato da CAIO.
Su detto terrazzo da una stanza dell’appartameento di CAIO si apre una finestra.
Detta finestra infastidisce TIZIO.
TIZIO chiede al suo venditore CAIO di chiudere la finestra, o di trasformarla in punto luce, questo per tutelare la sua privacy personale, nell’uso del terrazzo di pertinenza del suo appartamento.
Esaminando l’atto di compravendita, non sorge alcun obbligo per entrambe le parti, e nulla si dice in merito al terrazzo e alla finestra.
Analizzando il caso sorge la necessità di commentare a grandi linee alcuni istituti giuridici.
Dispone l’art. 900 c.c. che "Le finestre o altre aperture sul fondo del vicino sono di due specie: luci, quando danno passaggio alla luce ed all’aria, ma non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino; vedute o prospetti, quando permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente".
Occorre tenere presente che, con il termine fondo, si intende far riferimento non soltanto ad un’area inedificata, ma pure alle costruzioni.
L’art. 902 c.c., ha codificato, come norma, il principio, per il quale, se non sono osservate le prescrizioni relative ai requisiti fissati dall’art. 901 per le luci, qualsiasi apertura – che non abbia le caratteristiche proprie della veduta – deve considerarsi luce.
In quest’ottica, il criterio differenziale tra luci e vedute deve derivarsi non solo dall’osservanza dei requisiti fissati dall’art. 901, ma anche dalla funzione effettiva e concreta dell’apertura.
Con la conseguenza che, ove non abbia le caratteristiche della veduta, l’apertura deve ritenersi luce a tutti gli effetti, anche se priva di alcuno dei requisiti di legge ed in tal caso si parlerà di luci irregolari.
In merito alle luci irregolari, la giurisprudenza ha ritenuto sempre ammissibile la costituzione per convenzione (Cass. 2.6.1993 n. 6165; 14.5.1990 n. 4117) quale espressione del basilare principio di autonomia contrattuale, ha invece mostrato incertezze circa la possibilità di acquisire la servitù di veduta irregolare tramite usucapione o destinazione del padre di famiglia.
Alcune volte ha escluso in modo categorico tale possibilità (Cass. 23.5.1988 n. 3570), in virtù del comb. Disp. degli artt. 901 e 902 c.c., che non prevedono un tertium genus oltre "luci" e "vedute", avendo il vicino "sempre il diritto" di esigere che la "luce irregolare" sia resa conforme alle prescrizioni legali e non potendo essere interpretato in modo univoco il suo comportamento omissivo.
Altre volte ha negato la costituzione di veduta irregolare per usucapione o destinazione del padre di famiglia basandosi essenzialmente sulla sussistenza o meno del requisito dell’apparenza (art. 1061 c.c.).
Certo è che, dal punto di vista funzionale, le luci hanno il solo scopo di consentire il passaggio di luce ed aria (funzione positiva), ma non anche quello dell’affaccio e cioè della possibilità di guardare nel fondo del vicino (funzione negativa).
Al contrario, le vedute o prospetti sono tutte le altre aperture verso la proprietà del vicino che consentano di guardare verso di essa, sia in direzione della superficie che dello spazio aereo sovrastante, senza sporgere il capo dall’apertura (inspectio), ovvero sporgendo il capo (prospectio), per guardare frontalmente, obliquamente o lateralmente nel fondo del vicino.
In particolare, l’art. 900 individua le vedute in relazione alla loro funzione di consentire la inspectio e la prospectio in alienum, a prescindere dalle caratteristiche costruttive dell’apertura.
In ogni caso, la congiunta possibilità di inspectio e di prospectio deve essere considerata non alla stregua di una mera eventualità, ma di una destinazione permanente e normale dell’apertura e cioè in funzione dello scopo essenziale e preminente per cui la veduta è stata aperta.
In questo senso, occorre che l’apertura sia stata eseguita in modo tale da far presumere, non solo la possibilità di veduta, ma anche la volontà e la necessità di servirsene in termini oggettivi e per un determinato scopo.
Il possesso di luci irregolari, sprovvisto di titolo è fondato sulla mera tolleranza del vicino (Cass. civ. Sez. II 04.01.2002 n. 71).
Nell’ambito di un unico immobile condominiale le norme che regolano i rapporti di vicinato trovano applicazione solo in quanto compatibili con la struttura dell’edificio e con le caratteristiche dello stato dei luoghi.
La funzione di copertura di uno stabile, oltre che dal tetto e dal lastrico solare, può essere svolta dalla terrazza.
La terrazza si presenta con caratteristiche strutturali simili a quelle del lastrico solare e solitamente si presenta accessibile e munita di parapetto o ringhiera.
Anche alle terrazze è applicabile la presunzione di comunione di cui all’art. 1117, n. 1, c.c., in quanto beni destinati all’uso comune.
Funzionalmente distinta dal lastrico solare e dalla terrazza di copertura è la c.d. terrazza a livello.
Essa infatti per il modo in cui è realizzata risulta destinata non tanto e non solo a coprire le verticali di edificio sottostanti, quanto e soprattutto a dare affaccio ed ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata e del quale sostanzialmente rappresenta la proiezione verso l’esterno.
La terrazza a livello non rientra tra i beni oggetto di presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. e pertanto, in difetto di contraria pattuizione, deve considerarsi di proprietà esclusiva del titolare dell’appartamento che ad essa dà accesso (art. 1126. c.c. Lastrici solari di uso esclusivo).
Perché una terrazza possa considerarsi «a livello» non è sufficiente che sia posta alla stessa altezza o allo stesso piano di un appartamento, ma occorre altresì che essa sia destinata all’utilizzo esclusivo di quel determinato appartamento, di cui venga a costituire una naturale estensione e che abbia accesso solo da esso.
La funzione di copertura dei piani sottostanti svolta dalla terrazza a livello, e propria del lastrico solare, si profila come meramente accessoria e secondaria (C. 8394/90; C. 1029/86).
Si precisa poi che, in assenza di titolo espresso, una terrazza a livello può ritenersi di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento da cui si accede alla terrazza stessa, ove essa costituisca parte integrante da un punto di vista strutturale e funzionale del piano cui è annessa (C. 3832/94).
L’uso della terrazza può avere carattere reale o personale (C. 8532/99; C. 1501/74).
L’uso esclusivo da parte di un condomino deriva quindi da una proprietà esclusiva della terrazza.
La difficoltà di configurare, su di una stessa cosa, una comproprietà ed una proprietà esclusiva viene superata in dottrina considerando che nella terrazza è possibile sceverare due distinti beni: il primo costituito dall’insieme di opere aventi funzione di copertura dell’edificio, il secondo dalle opere necessarie per un’ulteriore destinazione.
Pertanto, mentre delle opere necessarie alla copertura dell’edificio (il vero e proprio tetto) non è possibile proprietà separata o uso esclusivo, per le altre ciò è possibile in quanto formano una nuova cosa appunto una terrazza.
Nei rapporti condominiali, la norma di cui all’art. 901 c.c., consente al vicino di chiedere la regolarizzazione delle luci irregolari.
Spetta al giudice del merito valutare e risolvere controversie che caso per caso, possono presentarsi.
Il giudice contempera i diversi interessi di più proprietari conviventi in un unico edificio, al fine di ottenere un’ordinato svolgimento di tale convivenza, propria dei rapporti condominiali (Cass. civ., Sez. II, 30/03/2000, n.3891).
Il giudice deve valutare concretamente il diritto della "privacy", come priorità nell’uso della cosa privata del condomino, assolutamente indispensabile al fine del completo godimento della cosa propria.
La tutela del diritto alla privacy è volta unicamente ad assicurare un uso più ampio e più comodo della stessa.
Il giudice, ove possibile, potrà imporre al vicino l’adozione di opportuni accorgimenti, che impediscano l’inspectio o la prospectio, come disporre l’inalzamento di un muro nella terrazza, oppure potra obbligare di trasformare in luce una veduta.
Le vedute, permettendo l’inspectio e la prospectio in alienum, limitano in maniera incisiva la libertà del vicino, la sua sicurezza ed in particolare la sua privacy.
Pertanto, l’apertura di vedute in un condominio è assoggettata a particolari cautele, che consistono nel rispetto di determinate distanze tra la veduta stessa ed il fondo del vicino, e ciò per tutelare quest’ultimo dalle altrui indiscrezioni.
Il regime delle distanze per l’apertura delle vedute è articolato in modo diverso, a seconda che si tratti di vedute dirette, laterali o oblique.
Dall’articolo 905 c.c. si ricavano le distanze e i divieti.
L’obbligo delle distanze deve essere osservato pure quando la veduta si proietti sul tetto del vicino (art. 905 c.c.).
E’ fatto divieto di aprire vedute verso il fondo ed il tetto del vicino.
Per fondo deve intendersi, in senso estensivo, ogni immobile, recintato o meno, coperto o scoperto, praticabile o non.
Per le vedute dirette l’art. 905 c.c. impone la distanza minima di un metro e mezzo tra il fondo del vicino e l’apertura medesima.
In presenza di un edificio, il muro ove si vorrebbe aprire le vedute, deve in primo luogo rispettare la distanza dall’immobile frontista di cui all’art. 873 c.c. (tre metri).
Le disposizioni esaminate hanno natura privatistica, in quanto finalizzate alla tutela di interessi individuali.
Esse pertanto possono essere derogate dalle parti, anche con la costituzione di una servitù,
Agli effetti di una servitù di veduta, le modifiche soggettive della servitù di veduta – cioè le modifiche che riguardano i titolari del fondo dominante o del fondo servente – sono sempre irrilevanti.
Si pensi al caso della divisione di un fondo unico in due fondi.
In tal caso, la servitù di veduta continua a gravare sul fondo servente, indipendentemente dal cambio della titolarità dei fondi.
Abbiamo in tal caso la cosi detta destinazione del padre di famiglia, che impone al proprietario del fondo servente l’immodificabilità dell’altrui godimento.
La costituzione di una servitù prediale per destinazione del padre di famiglia, ai sensi dell’art. 1062 c.c., postula che le opere permanenti destinate al suo esercizio predisposte dall’unico proprietario persistono al momento in cui il fondo viene diviso tra più proprietari.
Il titolare di una veduta può godere della servitù solo rispetto ad un’apertura mantenuta nella sua originaria consistenza.
La servitù di aria e di luce è una servitù negativa, e non è una servitù apparente.
L’apparenza non consiste soltanto nella esistenza di segni visibili ed opere permanenti, ma esige che queste ultime, come mezzo necessario all’acquisto della servitù, siano indice non equivoco del peso imposto al fondo vicino, in modo da far presumere che il proprietario di questo ne sia a conoscenza.
Nè la circostanza che la luce sia irregolare è idonea a conferire alla indicata servitù il carattere di apparenza, non essendo possibile stabilire dalla irregolarità se il vicino la tolleri soltanto, riservandosi la facoltà di chiuderla nel modo stabilito dalla legge, ovvero la subisca come peso del fondo, quale attuazione del corrispondente diritto di servitù o manifestazione del possesso della medesima.
Di fronte ad una luce irregolare il vicino può esigere che l’apertura sia resa conforme all’art. 901, ovvero può farla eliminarla (C. 8930/00; C. 5081/83).
L’esercizio della facoltà di chiedere l’osservanza delle prescrizioni di cui all’art. 901 può avvenire in ogni tempo, poiché, trattandosi di facoltà insite nel diritto di proprietà, le stesse non sono soggette ad estinzione.
Il giudice che accolga la domanda del vicino può adottare un comando giudiziale alternativo, che ingiunga al titolare della luce di renderla conforme alle prescrizioni normative ovvero di chiuderla.
Qualora il proprietario dell’apertura non realizzi, nel termine assegnatogli una delle due condotte, il vicino potrà chiedere l’esecuzione, a spese dell’obbligato, della prestazione che ritenga più conveniente (C. 2368/88).
Il giudice sarà invece tenuto a disporre esclusivamente la chiusura ove sia impossibile far acquistare alle luci irregolari i requisiti richiesti dalla legge (C. 3508/75).
Di contro, il proprietario della luce, di cui sia stata ordinata dal giudice la regolarizzazione, può sempre provvedere alla loro totale eliminazione anziché procedere al loro adeguamento (C. 1312/84).
In applicazione di tali principi si è ritenuto che nel caso di apertura di veduta abusiva, sanare la violazione mediante la trasformazione della medesima in luce è sempre praticabile ai sensi dell’art. 903.
Quindi la questione si risolve nell’eliminazione della veduta abusiva, con conseguente restaurazione del diritto del vicino da essa leso (C. 2159/02 ; Cass. civ. 09.03.1988 n. 2368 ).
A parere dello scrivente TIZIO, per tutelare il suo diritto all’utilizzo comodo, della terrazza, e per veder tutelare il suo diritto alla privacy, può adire il giudice.
Premesso che nonostante il piano di calpestio della terrazza in questione sia in parte di CAIO, essa è da ritenersi pertinenza dell’immobile di TIZIO.
Come già detto essa è terrazza a livello e da affaccio ed ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata e del quale sostanzialmente rappresenta la proiezione verso l’esterno.
Detta terrazza è destinata all’utilizzo esclusivo di quel determinato appartamento, di cui venga a costituire una naturale estensione e che abbia accesso solo da esso, e si precisa che mancando nel contratto di compravendita alcun riferimento, in assenza di titolo espresso, la terrazza è da ritenersi di proprietà esclusiva di TIZIO, costituendo parte integrante dell’appartamento.
Si precisa poi che la terrazza è da ritenersi di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento da cui si accede alla terrazza stessa.
L’uso esclusivo da parte di un condomino deriva quindi da una proprietà esclusiva della terrazza.
Al giudice và chiesto di accertare se la finestra in questione, cioe quella di CAIO che si affaccia sulla terrazza di TIZIO, sia da considerare a norma di legge, veduta.
Innfatti potrebbe ipotizzarsi che detta finestra non abbia i requisiti di veduta, ma di luce, mancando la funzione effettiva e concreta dell’apertura cioe della prospectio.
Infatti vi è ben poco da vedere verso un terrazzo altrui, senza invadere la sfera personale di altri condomini.
Pertanto ad essa va applicato quanto già detto per le luci irregolari.
Di fronte ad una luce irregolare il vicino può esigere che l’apertura sia resa conforme all’art. 901, ovvero può eliminarla (C. 8930/00; C. 5081/83).
Sempre al giudice va chiesto di far rispettare l’obbligo delle distanze nel caso di veduta (art. 905 c.c.) e le distanze di un edificio frontista (art. 873 c.c.).
In merito alla costituzione della servitù prediale per destinazione del padre di famiglia, ai sensi dell’art. 1062 c.c., essendo la finestra presistente al momento al momento in cui vi è stata la compravendita, di essa si dovrebbe mantenere l’originaria destinazione, e CAIO dovrebbe continuare a mantenere il pieno godimento.
Ma nell’atto di compravendita manca ogni riferimento al peso imposto a TIZIO in merito alla finestra.
Manca quindi un’indicazione non equivoca del peso imposto al fondo vicino, in modo da far presumere che TIZIO ne sia a conoscenza.
Ben potrebbe aver inteso TIZIO che detta finestra servisse per permettere l’ingresso nelle stanze di CAIO la sola luce e aria.
Non essendo possibile stabilire con certezza, la regolarità oggettiva della servitù di veduta, TIZIO può aver tollerato la finestra, riservandosi la facoltà di chiuderla nel modo stabilito dalla legge.
Nel caso concreto manca quindi una convenzione tra le parti per veder riconoscita la servitù qualora fosse luce irregolare (Cass. 2.6.1993 n. 6165; 14.5.1990 n. 4117).
In quanto ipotizzando che la finestra in questione sia una servitù irregolare di luce la giurisprudenza ha mostrato incertezze circa la possibilità di acquisire la servitù di veduta irregolare tramite destinazione del padre di famiglia (Cass. 23.5.1988 n. 3570), non prevedendo il codice un tertium genus oltre "luci" e "vedute", avendo il vicino "sempre il diritto" di esigere che la "luce irregolare" sia resa conforme alle prescrizioni legali e non potendo essere interpretato in modo univoco il suo comportamento omissivo.
In relazione allo stato di fatto e di diritto dell’immobile traslato, riveste carattere determinante, l’assenza di precisazioni del venditore, sul bene traslato.
Sempre al giudice andrebbe chiesto di bilanciare e tutelare, nel caso concreto, la pivacy personale, la sicurezza di TIZIO, e la veduta di CAIO.
Quindi è ipotizabile che il giudice obblighi CAIO di trasformare la finestra in un punto luce, come richiesto anche da TIZIO.

Esclusione di responsabilità: questo documento non ha carattere di parere legale, e si esclude l’autore da responsabilità derivanti da ogni altro uso fatto.

a cura del dott. Domenico CIRASOLE

La questione giuridica in esame vede interessati TIZIO e CAIO condomini, di un complesso residenziale, sito in Bari, alla via Giove, formato da 10 condomini.
Infatti nei confronti di essi e dell’amministrazione condominiale, la Società Beta s.r.l. otteneva, dal Tribunale di Bari decreto ingiuntivo di pagamento, a causa dell’omesso pagamento del saldo, per i lavori di manutenzione straordinaria dell’intero stabile, così come deciso, approvato, e riportato in giusta delibera condominiale.
TIZIO e CAIO nonostante avessero provveduto al pagamento della propria quota, così come giustamente ripartita secondo la tabella millesimale di proprietà, hanno visto recapitarsi un decreto ingiuntivo di pagamento per l’intero ammontare a saldo del capitale non versato dall’amministratore pro tempore alla società Beta s.r.l. per i lavori suddetti.
Orbene il condominio nell’edificio nasce quando questo è diviso almeno in due proprietà esclusive appartenenti a due distinti proprietari.
Il condominio è una situazione di diritto che nasce ex se, senza alcuna necessità di atti costitutivi, costituita da parti comuni ( suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri e perimetrali, le scale, i tetti e i lastrici, i portoni d’ingresso, i portici, i cortili e in genere tutte le parti necessarie all’uso comune) sulle quali ogni condomino esercita il suo diritto in misura proporzionale al valore della sua proprietà.
Il dovere dei condomini è quello di partecipare alle spese necessarie, sempre in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare.
Il condòmino non può sottrarsi al pagamento di tutte le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni.
Quando i condomini dell’edificio sono superiori a 4, è sempre obbligatorio nominare un amministratore. Questi resta in carica un anno.
Gli obblighi dell’amministratore sono stabiliti dalla legge (dare corso alle delibere dell’assemblea;far osservare a il regolamento di condominio;disciplinare l’uso delle parti comuni; riscuotere le quote condominiali;pagare i fornitori e le imprese;tutelare gli interessi legali del condominio; ecc).
Le attribuzioni dell’assemblea sono stabilite dalla legge. Quando l’assemblea delibera al di fuori delle sue attribuzioni o è affetta da vizi gravi la deliberazione è nulla.
Quando invece la deliberazione è affetta da vizi meno gravi è annullabile entro 30 gg.
L’assemblea delibera sulla divisione scioglimento del condominio;sulle innovazioni;sulla ricostruzione dell’edificio; sui lavori straordinari.
In prima convocazione l’assemblea dei condomini è regolarmente costituita con l’intervento dei 2/3 dei partecipanti al condominio che rappresentino anche i 2/3 del valore millesimale.
In seconda convocazione si considera solo il quorum deliberativo.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei condomini presenti in assemblea e che a loro volta rappresentino almeno 500/1000.
In seconda convocazione è possibile deliberare validamente con il voto che rappresenti almeno 1/3 dei partecipanti al condominio e che rappresenti almeno 1/3 del valore millesimale. Tuttavia, sia in prima che in seconda convocazione, le delibere che riguardano la nomina e revoca dell’amministratore, le liti attive o passive che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o i lavori straordinari di notevole entità, devono sempre essere prese con la maggioranza dei condomini presenti in assemblea che rappresenti almeno 500/1000.
Quando in un edificio i condomini sono più di 10, l’assemblea deve approvare un regolamento di condominio. Questo contiene le norme per l’uso delle parti comuni, i criteri per la ripartizione delle spese, i diritti e gli obblighi di ciascun condomino, le norme per la tutela del decoro architettonico e quelle relative all’amministrazione dello stabile.
I lavori di manutenzione straordinaria di un condominio sono tutti quegli interventi onerosi o che eccedono l’ordinaria amministrazione, e per l’approvazione di questi lavori serve una maggioranza qualificata sia in prima che in seconda convocazione (la metà dei millesimi e più della metà degli intervenuti all’assemblea, che devono rappresentare un terzo più uno dei condomini).
Una figura contrattuale che spesso ricorre nei lavori di manutenzione straordinaria di condominio è quella dell’appalto, quel contratto con cui una parte accetta l’incarico di eseguire un’opera verso un corrispettivo, impiegando la propria organizzazione di mezzi e assumendo la gestione a proprio rischio.
Nel contratto sono individuate due precise figure: quella del committente, cioè del condominio che nella persona del suo amministratore conferisce l’incarico e quella dell’appaltatore, dell’impresa che si impegna ad eseguire il lavoro.
L’assemblea valutati i lavori necessari, raccolti i preventivi relativi ai capitolati di lavoro, decide, scegliendo l’impresa che ritiene più opportuna.
Trattandosi di opere di rilevante entità, le relative delibere, sia per l’esecuzione dei lavori e sia per la nomina dell’impresa a cui affidare l’incarico, devono essere assunte con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea ( comunque non inferiori al terzo dei partecipanti al condominio) che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.
Benché non richiesto dalla legge, è bene che il contratto d’appalto venga redatto in forma scritta, con particolare attenzione alle clausole relative alle responsabilità previste per entrambe le parti.
L’impresa appaltatrice dei lavori deve eseguire le opere secondo quanto previsto nel contratto e nel capitolato. L’impresa risponde dei vizi dell’opera. Tale garanzia non è dovuta se il
condominio ha accettato l’opera senza nulla eccepire.
L’amministratore in caso contrario deve , a pena di decadenza da ogni diritto, denunciare all’impresa appaltatrice le difformità e i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta.
Una volta tempestivamente fatta la denuncia dei vizi, è sempre possibile far valere la garanzia nel caso in cui sia l’impresa ad agire giudizialmente nei confronti del condominio per ottenere il pagamento di quanto ancora ad essa dovuto.
L’amministratore deve riscuotere le quote di spese condominiali dai singoli condomini approvate dall’assemblea con il consuntivo, e il preventivo spese con la loro ripartizione. L’obbligo a pagare decorre dal momento in cui è approvata la ripartizione delle spese.
Dalla stessa data (e non, per esempio, da quella di approvazione del bilancio condominiale, che può anche essere antecedente) decorre anche il periodo di prescrizione del debito, cioè i cinque anni. Perché ci sia morosità, deve esistere anche una lettera di diffida al pagamento ex. art. 1219 c.c..
Infatti qualora alcuni condomini si rifiutino di pagare a norma dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile, egli può"ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo.
La procedura del decreto ingiuntivo è molto più rapida ed efficace di quella ordinaria.
Ma, se ad ottenere un decreto ingiuntivo, sia l’impresa che ha eseguito regolarmente i lavori di ristrutturazione di un condominio, come da capitolato e da delibera assembleare valida, che ha visto accettare l’opera senza alcuna denuncia di difformità fatta nei tempi previsti da legge, la richiesta di pagamento, ovvero il decreto ingiuntivo di pagamento, va rivolto nei confronti di chi pro-quota risulta essere inadempiente e dell’amministratore.
L’amministratore è responsabile per la mancata messa in mora del condomino inadempiente, che ha causato l’inadempimento contrattuale dello stesso, ovvero di tutto il condominio.
Infatti il contratto, stipulato dall’amministratore rappresentante, in nome e nell’interesse dei condomini rappresentati e nei limiti delle facoltà conferitegli, produce direttamente effetti nei confronti dei rappresentati, ovvero dei condomini.
Conseguita nel processo la condanna dell’amministratore, quale rappresentante dei condomini, il creditore può procedere all’esecuzione individualmente nei confronti dei singoli inadempienti, nei limiti della quota di ciascuno (Cass. Civ.n. 9148/2008).
I principi di diritto che regolano le obbligazioni contrattuali con pluralita’ di soggetti passivi come nel condominio degli edifici secondo la suprema corte, è il criterio della parziarietà, e non della solidarietà che per la verità, avvantaggerebbe solo il creditore.
Infatti il creditore, può cautelarsi in vari modi, preferendo ovviamente di aggredire il patrimonio dei condomini debitori con maggiore massa, costringendoli ad anticipare somme a volte rilevantissime in seguito ad una scelta operata unilateralmente dal creditore, posticipando la ripartizione del debito tra i condomini al tempo della rivalsa del debitore adempiente, che certamente si sarà concluso dopo alcuni anni di inutile giudizio.
Le Sezioni Unite Civili della Cassazione (Sent. 9148/2008) risolvendo un contrasto giurisprudenziale, ha stabilito che i coinquilini non sono responsabili solidalmente delle spese (art.1294 cod. civ) del condominio ma solo pro quota (art. 1314 c.c.) con la conseguenza che non si può pretendere da ciascun condomino il pagamento dell’intero.
La Corte precisa quindi che "le obbligazioni dei condomini sono regolate da criteri consimili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ., per le obbligazioni ereditarie, e ha infatti precisato che "la solidarietà passiva scaturisce dalla contestuale presenza di diversi requisiti, in difetto dei quali – e di una precisa disposizione di legge – il criterio non si applica.
Non è sufficiente la comunanza del debito tra la pluralità dei debitori e l’identica causa dell’obbligazione, cosi come il fatto che nessuna specifica disposizione contempli la solidarietà tra i condomini, ad escludere la parziarietà intrinseca della prestazione.
La solidarietà non può ricondursi alla asserita unitarietà del gruppo, in quanto il condominio non raffigura un ‘ente di gestione’, ma una organizzazione pluralistica e l’amministratore rappresenta immediatamente i singoli partecipanti, nei limiti del mandato conferito secondo le quote di ciascuno".
Occorre quindi verificare di volta in volta se vi sia una configurazione ex lege della solidarietà, oppure un’obbligazione comune, divisibile, e quindi parziaria.
Quindi laddove non vi è indivisibilità e non è contemplata legislativamente la solidarietà, viene a prevalere la “struttura parziaria del vincolo”.
Quanto alle obbligazioni del condominio se vi è pluralità dei debitori e unico contratto originario dell’obbligazione, unica prestazione del fornitore, ma non vi è un’unica prestazione dalla parte del debitore (condominio), la prestazione quindi è naturalisticamente divisibile verso tutti i condomini (trattandosi di somme di danaro).
La Corte si preoccupa di dimostrare tale affermazione esaminando l’art. 1115 c.c., il quale non impone che le obbligazioni per la cosa comune debbano essere contratte in solido, ma si limita a regolare quelle che in concreto vengano contratte in solido; a ciò si aggiunge che trattasi di norma dettata in tema di comunione e non di condominio, al fine di regolare la cosa comune soggetta a divisione.
Viene poi analizzato l’art. 1123 c.c. che nei primi due commi disciplina le spese necessarie per la conservazione della cosa comune stabilendo un diverso criterio a seconda che si tratti di parti comuni dell’edificio (1° co.) o cose destinate a servire i condomini in misura diversa.
Né l’una né l’altra ipotesi sembrano configurare una disposizione nel segno della solidarietà dell’obbligazione, perché in entrambe viene in risalto il collegamento con la res, ancorché nel secondo caso l’obbligazione sia influenzata nel quantum dalla diversa misura dell’uso, sicché la struttura parziaria resta confermata da questa caratteristica di obbligazione propter rem che connota le previsioni di cui al 1123 c.c. e le tabelle millesimali aiutano proprio a questo scopo.
Venendo al profilo relativo alla natura del condominio, le S.U. negano risolutamente che si tratti di ente di gestione.
La Corte evidenzia che l’ente di gestione è caratterizzato dall’essere persona giuridica pubblica e dall’avere autonomia patrimoniale.
È perciò molto diverso dal condominio, che non è titolare di patrimonio autonomo, nel quale le obbligazioni vengono assunte nell’interesse dei singoli condomini, ed è retto da un amministratore titolare di “un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza”.
Orbene concludendo, a parere di chi scrive, nella questione giuridica in esame, non sembra intravedersi errori, vizi, difetti, nullità o annullabilità del mandato dell’amministratore, della delibera assembleare, della prestazione contrattuale della società beta srl, delle procedure di messa in mora, del’assoggettamento ad una misura diversa dell’uso della cosa ristrutturata, ma TIZIO e CAIO in virtù della sentenza 9148/2008 delle sezioni unite della cassazione civile, possono proporre opposizione a decreto ingiuntivo eccependo, che le prestazioni condominiali in questione sono divisibili pro quota, e non solidali, dando prova di aver già adempiuto pro-quota (cosi come giustamente ripartito dalle tabelle millesimali) alle obbligazioni assunte nei confronti della società beta srl.

a cura del dott. Domenico CIRASOLE

La questione giuridica in esame vede interessata la Sig.raCAIA, proprietaria dell’immobile sito in Roma concesso in locazione ad uso abitativo dall’usufruttuaria (deceduta) a SEMPRONIO per la durata di otto anni.
CAIA intimava al predetto SEMPRONIO licenza per finita locazione comunicando di avere necessità di adibire l’immobile ad abitazione del proprio nucleo famigliare.
L’intimato, assumendo di avere stipulato con l’usufruttuaria un nuovo contratto di locazione, per cui il contratto non sarebbe scaduto per effetto del rinnovo previsto dalla Legge n. 431 del 1998.

Inoltre SEMPRONIO ritiene che CAIA non aveva la necessita’, serieta’ ed effettivita’ di disporre dell’immobile per il proprio uso abitativo.
Ciò premesso è da precisare che il diniego di rinnovo di cui alla Legge n. 431 del 1998, articolo 3 (al pari dell’analogo istituto di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 27) presuppone l’intenzione (e non gia’ la necessita’, come sembra supporre il ricorrente) del locatore di disporre dell’immobile per uno degli usi previsti dalla norma.
Detto principio, si osserva consolidato dalla giurisprudenza, la quale afferma che l’intenzione deve essere seria, cioe’ realizzabile giuridicamente e tecnicamente (Cass. 1994/10423; 2000/15075).
Inoltre la relativa valutazione, costituendo un accertamento fattuale, rientra nei compiti del giudice di merito.
In ogni caso l’intenzione del locatore risulta insindacabile nel suo contenuto di merito, in ordine alla quale il giudice non puo’ interferire (Cass. 12.5.1993, n. 5413).
Inoltre la S.C ha costantemente ravvisato la ratio di questa specificazione nel fatto che solo attraverso essa e’ possibile valutare la realizzabilita’ tecnica e giuridica dell’intento (Cass. 3.12.1994 n. 10423) e successivamente il controllo sull’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato, in caso di richiesta di applicazione delle previste misure sanzionatorie.
Concludendo, CAIA qualora decidesse di agire per far valere la facoltà di diniego di rinnovo del contratto di cui all’art. 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431 ha l’onere di provare la serietà della dedotta intenzione di disporre dell’immobile per uno degli usi previsti dalla norma citata e, pertanto, deve provare la realizzabilità tecnica e giuridica di tale intento senza, tuttavia, doverne dimostrare anche la concreta ed effettiva realizzazione (Cass. Civ. Sentenza del 21 gennaio 2010, n. 977).

a cura del dott. Domenico CIRASOLE

La questione giuridica in esame vede interessato SEMPRONIO, che con scrittura privata si era obbligato a vendere a CAIO, che si era obbligato ad acquistare, un locale in Roma con atto da stipularsi.
I promettenti venditori si erano obbligati a cancellare l’ipoteca accesa sul locale, nonché ad esibire contestualmente alla stipula dell’atto definitivo la documentazione relativa alla pratica di condono.
Alla data concordata non si era proceduto alla stipula del definitivo in quanto SEMPRONIO non aveva consegnato al notaio la documentazione necessaria relativa alla pratica di condono.
CAIO con telegramma aveva comunicato ai promettenti venditori la sua volontà di risolvere il preliminare per la grave inadempienza di SEMPRONIO.
CAIO e SEMPRONIO in seguito avevano convenuto di evitare inutili contenziosi decidendo di procedere alla stipula dell’atto pubblico, malgrado ciò, SEMPRONIO, convocato innanzi al notaio per la stipula, aveva comunicato con telegramma che nessuna intesa era mai intercorsa, e che al contrario era già intervenuta la risoluzione.
SEMPRONIO inoltre aveva locato a terzi l’immobile in contestazione.
CAIO chiedeva valutava la possibilità che venisse emessa sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., dando atto della sua disponibilità versare a SEMPRONIO il residuo prezzo di L. 920.000.000; suo malgrado valutava anche la possibilità di pronunciare la risoluzione del preliminare per inadempimento dei convenuti.
Dopo ulteriori comunicazioni fatte dal legale di CAIO a SEMPRONIO, questi eccepivano che le parti, con le reciproche comunicazioni avevano risolto il preliminare per mutuo consenso, e contestavano poi ogni loro addebito di responsabilità.
Chi scrive rileva l’infondatezza delle pretese di SEMPRONIO, escludendosi la possibilità di ravvisare nel contenuto dei due telegrammi, l’avvenuto e raggiunto accordo dei contraenti di risolvere consensualmente il contratto preliminare stipulato, con la caducazione delle obbligazioni scaturenti da tale contratto.
Sempre a parere di chi scrive è evidente che dalla locazione dell’immobile promesso in vendita – in virtù di contratto stipulato dai promettenti venditori dopo il preliminare ed all’insaputa del promissario acquirente – discendeva una “indubbia” diminuzione di valore di tale bene con conseguente e correlata riduzione del prezzo di acquisto come fissato nel preliminare.
Ciò determina la violazione dell’art. 1489 c.c. e fonda una eventuale richiesta di riduzione del prezzo.
La Corte di Cassazione ha già altre volte riconosciuto l’autonomia della domanda di riduzione del prezzo avendo affermato che nel contratto preliminare di vendita, nel caso che la cosa sia affetta da vizi, il promissario acquirente che non voglia domandare la risoluzione del contratto, può agire contro il promittente per l’adempimento, chiedendo, anche disgiuntamente dall’azione prevista dall’art. 2932 c.c., l’eliminazione dei vizi, oppure, in alternativa, la riduzione del prezzo; tali due azioni, infatti, mirando entrambe ad assicurare, in modo alternativo tra loro, il mantenimento dell’equilibrio del rapporto economico di scambio previsto dai contraenti, costituiscono mezzi di tutela di carattere generale che, in quanto tali, devono ritenersi utilizzabili anche per il contratto preliminare, non rinvenendosi nel sistema positivo, né in particolare nel disposto dell’art. 2932 c.c., ragioni che impediscano di estendere anche a tale tipo di contratto la tutela stabilita, a favore della parte adempiente dai principi generati in tema di contratti a prestazioni corrispettive (Cass. civ., Sez. II, Sentenza 26 Gennaio 2010 , n. 1562; 15/12/2006 n. 26943; 29/10/2003 n. 16236; 17-4-2002 n. 5509; 3-1-2002 n. 29; 8-10-2001 n. 12323; 19-12-2000 n. 15958; 19-4-2000 n. 5121).
Va altresì aggiunto che, in materia di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto la condizione di identità della cosa oggetto del trasferimento con quella prevista nel preliminare non va intesa nel senso di una rigorosa corrispondenza, ma del rispetto dell’esigenza che il bene da trasferire non sia oggettivamente diverso per struttura e funzione da quello considerato e promesso e che pertanto in presenza di difformità non sostanziali, non incidenti sull’effettiva utilizzabilità del bene, ma soltanto sul relativo valore, il promissario acquirente non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o dell’accettazione senza riserva della cosa viziata o difforme, ma può esperire l’azione di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo a norma dell’art. 2932 c.c. chiedendo cumulativamente e contestualmente l’eliminazione delle accertate difformità o la riduzione del prezzo nella misura del 25% del valore dell’immobili (Cass. civ., Sez. II, Sentenza 26 Gennaio 2010 , n. 1562; 16/7/2001 n. 9636; 18-6-1996 n. 5615; 26-1-1995 n. 947; 24-11-1994 n. 9991; 26-4- 1993 n. 4895).
Inoltre a parere di chi scrive, CAIO ha diritto al risarcimento del danno derivante dal mancato godimento dell’immobile.
La giurisprudenza afferma che il danno derivante dal mancato godimento di un immobile è in re ipsa, ovvero il titolare del diritto di proprietà di tale immobile non è quindi tenuto a provare il detto danno subito (9/6/2008 n. 15238).
Ma non solo, allo stesso CAIO spetterebbe il risarcimento del danno per inadempimento contrattuale, che deve riparare il pregiudizio subito dallo stesso danneggiato.
Sicché, nel caso di inadempimento di contratto preliminare di vendita, è necessario tenere conto, in linea di principio, dell’incidenza economica positiva, nel patrimonio del compratore, del mancato pagamento del prezzo e, specificamente, dell’utilizzazione concreta che il promissario acquirente abbia fatto del prezzo non versato al venditore (Cass. Civ. 10/9/1991 n. 9485).
In altri termini il ritardo del compratore nel pagamento del prezzo dell’immobile, in conseguenza del ritardo nella consegna dello stesso da parte del venditore, crea un pregiudizio subito dal compratore, per non aver versato il denaro in altri investimenti lucrosi (Cass. Civ. 16/3/1981 n. 1457).
Concludendo, CAIO può agire per l’adempimento, chiedendo, anche disgiuntamente dall’azione prevista dall’art. 2932 c.c., l’eliminazione dei vizi, oppure, in alternativa, la riduzione del prezzo.