Generalità – La sopraelevazione è la costruzione di uno o più piani sull’ultimo piano dell’edificio.
Secondo l’art. 1127 c.c. il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che diversamente risulti dal titolo.
Il proprietario esclusivo del lastrico solare ha la stessa facoltà.
Si tratta di una facoltà accessoria alla proprietà, che come tale è imprescrittibile e si trasferisce, salvo diversa convenzione, con la proprietà dell’ultimo piano o con la proprietà esclusiva del lastrico solare.
Secondo altri si tratta di un diritto superficiarioe quindi non accessorio al diritto di proprietà, cio’ però non spiegherebbe come sia possibile trasferire il diritto di sopralzo ad un terzo estraneo al condominio.
Il diritto di sopralzo al proprietario dell’ultimo piano ed al proprietario esclusivo del lastrico solare deve intendersi nel senso che, se il lastrico è di proprietà esclusiva, tale diritto riguarda il proprietario del lastrico e non quello dell’ultimo piano sottostante il lastrico stesso.
Il diritto di sopraelevazione è di chi ha nell’edificio la proprietà della porzione sita alla massima quota altimetrica quindi se all’ultimo piano vi siano più appartamenti, ciascun proprietario può sopraelevare soltanto nell’area sovrastante la superficie del proprio appartamento.
Il diritto di sopraelevazione è del proprietario del piano sottostante la terrazza a livello, se questa è destinata all’uso esclusivo dell’appartamento dal quale vi si acceda ed assume, dal punto di vista funzionale e strutturale, la natura e le caratteristiche di estensione e parte integrante dell’appartamento medesimo.
Pertanto la sua funzione di copertura dei piani sottostanti è soltanto sussidiaria.
Il proprietario delle soffitte ha il diritto di sopraelevare.
Un soggetto diverso dal proprietario dell’ultimo piano o dal proprietario esclusivo del lastrico solare può avere il diritto a sopraelevare in tali condizioni:
a) in caso di riserva operata, in proprio favore, dal proprietario dell’ultimo piano o dal proprietario esclusivo del lastrico solare quando vi è alienazione dello stesso;
b) in caso di cessione del diritto di sopraelevazione svincolata dalla proprietà dell’ultimo piano o dalla proprietà esclusiva del lastrico solare;
c) in caso di riserva operata, in proprio favore, negli atti di vendita dei vari appartamenti, da chi alieni la proprietà dell’intero edificio.
Non è certo che il diritto di sopraelevazione spetti anche al proprietario esclusivo del tetto.
Limiti – L’art. 1127, 2° co., c.c. mette in evidenza che la sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non lo consentono. Inoltre ( 3° co.), i condòmini possono opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio o riduce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.
E’ possibile ovviare a tale divieto assoluto solo se vi è consenso unanime di tutti i condòmini, e il proprietario esegua delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere l’edificio idoneo a sopportare il peso della nuova costruzione.
Il valore dell’edificio può essere modificato per il pregiudizio all’aspetto architettonico arrecato.
Questo può accadere