a cura del dott. Domenico CIRASOLE
La questione giuridica in esame vede interessati TIZIO e CAIO condomini, di un complesso residenziale, sito in Bari, alla via Giove, formato da 10 condomini.
Infatti nei confronti di essi e dell’amministrazione condominiale, la Società Beta s.r.l. otteneva, dal Tribunale di Bari decreto ingiuntivo di pagamento, a causa dell’omesso pagamento del saldo, per i lavori di manutenzione straordinaria dell’intero stabile, così come deciso, approvato, e riportato in giusta delibera condominiale.
TIZIO e CAIO nonostante avessero provveduto al pagamento della propria quota, così come giustamente ripartita secondo la tabella millesimale di proprietà, hanno visto recapitarsi un decreto ingiuntivo di pagamento per l’intero ammontare a saldo del capitale non versato dall’amministratore pro tempore alla società Beta s.r.l. per i lavori suddetti.
Orbene il condominio nell’edificio nasce quando questo è diviso almeno in due proprietà esclusive appartenenti a due distinti proprietari.
Il condominio è una situazione di diritto che nasce ex se, senza alcuna necessità di atti costitutivi, costituita da parti comuni ( suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri e perimetrali, le scale, i tetti e i lastrici, i portoni d’ingresso, i portici, i cortili e in genere tutte le parti necessarie all’uso comune) sulle quali ogni condomino esercita il suo diritto in misura proporzionale al valore della sua proprietà.
Il dovere dei condomini è quello di partecipare alle spese necessarie, sempre in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare.
Il condòmino non può sottrarsi al pagamento di tutte le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni.
Quando i condomini dell’edificio sono superiori a 4, è sempre obbligatorio nominare un amministratore. Questi resta in carica un anno.
Gli obblighi dell’amministratore sono stabiliti dalla legge (dare corso alle delibere dell’assemblea;far osservare a il regolamento di condominio;disciplinare l’uso delle parti comuni; riscuotere le quote condominiali;pagare i fornitori e le imprese;tutelare gli interessi legali del condominio; ecc).
Le attribuzioni dell’assemblea sono stabilite dalla legge. Quando l’assemblea delibera al di fuori delle sue attribuzioni o è affetta da vizi gravi la deliberazione è nulla.
Quando invece la deliberazione è affetta da vizi meno gravi è annullabile entro 30 gg.
L’assemblea delibera sulla divisione scioglimento del condominio;sulle innovazioni;sulla ricostruzione dell’edificio; sui lavori straordinari.
In prima convocazione l’assemblea dei condomini è regolarmente costituita con l’intervento dei 2/3 dei partecipanti al condominio che rappresentino anche i 2/3 del valore millesimale.
In seconda convocazione si considera solo il quorum deliberativo.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei condomini presenti in assemblea e che a loro volta rappresentino almeno 500/1000.
In seconda convocazione è possibile deliberare validamente con il voto che rappresenti almeno 1/3 dei partecipanti al condominio e che rappresenti almeno 1/3 del valore millesimale. Tuttavia, sia in prima che in seconda convocazione, le delibere che riguardano la nomina e revoca dell’amministratore, le liti attive o passive che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o i lavori straordinari di notevole entità, devono sempre essere prese con la maggioranza dei condomini presenti in assemblea che rappresenti almeno 500/1000.
Quando in un edificio i condomini sono più di 10, l’assemblea deve approvare un regolamento di condominio. Questo contiene le norme per l’uso delle parti comuni, i criteri per la ripartizione delle spese, i diritti e gli obblighi di ciascun condomino, le norme per la tutela del decoro architettonico e quelle relative all’amministrazione dello stabile.
I lavori di manutenzione straordinaria di un condominio sono tutti quegli interventi onerosi o che eccedono l’ordinaria amministrazione, e per l’approvazione di questi lavori serve una maggioranza qualificata sia in prima che in seconda convocazione (la metà dei millesimi e più della metà degli intervenuti all’assemblea, che devono rappresentare un terzo più uno dei condomini).
Una figura contrattuale che spesso ricorre nei lavori di manutenzione straordinaria di condominio è quella dell’appalto, quel contratto con cui una parte accetta l’incarico di eseguire un’opera verso un corrispettivo, impiegando la propria organizzazione di mezzi e assumendo la gestione a proprio rischio.
Nel contratto sono individuate due precise figure: quella del committente, cioè del condominio che nella persona del suo amministratore conferisce l’incarico e quella dell’appaltatore, dell’impresa che si impegna ad eseguire il lavoro.
L’assemblea valutati i lavori necessari, raccolti i preventivi relativi ai capitolati di lavoro, decide, scegliendo l’impresa che ritiene più opportuna.
Trattandosi di opere di rilevante entità, le relative delibere, sia per l’esecuzione dei lavori e sia per la nomina dell’impresa a cui affidare l’incarico, devono essere assunte con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea ( comunque non inferiori al terzo dei partecipanti al condominio) che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.
Benché non richiesto dalla legge, è bene che il contratto d’appalto venga redatto in forma scritta, con particolare attenzione alle clausole relative alle responsabilità previste per entrambe le parti.
L’impresa appaltatrice dei lavori deve eseguire le opere secondo quanto previsto nel contratto e nel capitolato. L’impresa risponde dei vizi dell’opera. Tale garanzia non è dovuta se il
condominio ha accettato l’opera senza nulla eccepire.
L’amministratore in caso contrario deve , a pena di decadenza da ogni diritto, denunciare all’impresa appaltatrice le difformità e i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta.
Una volta tempestivamente fatta la denuncia dei vizi, è sempre possibile far valere la garanzia nel caso in cui sia l’impresa ad agire giudizialmente nei confronti del condominio per ottenere il pagamento di quanto ancora ad essa dovuto.
L’amministratore deve riscuotere le quote di spese condominiali dai singoli condomini approvate dall’assemblea con il consuntivo, e il preventivo spese con la loro ripartizione. L’obbligo a pagare decorre dal momento in cui è approvata la ripartizione delle spese.
Dalla stessa data (e non, per esempio, da quella di approvazione del bilancio condominiale, che può anche essere antecedente) decorre anche il periodo di prescrizione del debito, cioè i cinque anni. Perché ci sia morosità, deve esistere anche una lettera di diffida al pagamento ex. art. 1219 c.c..
Infatti qualora alcuni condomini si rifiutino di pagare a norma dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile, egli può"ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo.
La procedura del decreto ingiuntivo è molto più rapida ed efficace di quella ordinaria.
Ma, se ad ottenere un decreto ingiuntivo, sia l’impresa che ha eseguito regolarmente i lavori di ristrutturazione di un condominio, come da capitolato e da delibera assembleare valida, che ha visto accettare l’opera senza alcuna denuncia di difformità fatta nei tempi previsti da legge, la richiesta di pagamento, ovvero il decreto ingiuntivo di pagamento, va rivolto nei confronti di chi pro-quota risulta essere inadempiente e dell’amministratore.
L’amministratore è responsabile per la mancata messa in mora del condomino inadempiente, che ha causato l’inadempimento contrattuale dello stesso, ovvero di tutto il condominio.
Infatti il contratto, stipulato dall’amministratore rappresentante, in nome e nell’interesse dei condomini rappresentati e nei limiti delle facoltà conferitegli, produce direttamente effetti nei confronti dei rappresentati, ovvero dei condomini.
Conseguita nel processo la condanna dell’amministratore, quale rappresentante dei condomini, il creditore può procedere all’esecuzione individualmente nei confronti dei singoli inadempienti, nei limiti della quota di ciascuno (Cass. Civ.n. 9148/2008).
I principi di diritto che regolano le obbligazioni contrattuali con pluralita’ di soggetti passivi come nel condominio degli edifici secondo la suprema corte, è il criterio della parziarietà, e non della solidarietà che per la verità, avvantaggerebbe solo il creditore.
Infatti il creditore, può cautelarsi in vari modi, preferendo ovviamente di aggredire il patrimonio dei condomini debitori con maggiore massa, costringendoli ad anticipare somme a volte rilevantissime in seguito ad una scelta operata unilateralmente dal creditore, posticipando la ripartizione del debito tra i condomini al tempo della rivalsa del debitore adempiente, che certamente si sarà concluso dopo alcuni anni di inutile giudizio.
Le Sezioni Unite Civili della Cassazione (Sent. 9148/2008) risolvendo un contrasto giurisprudenziale, ha stabilito che i coinquilini non sono responsabili solidalmente delle spese (art.1294 cod. civ) del condominio ma solo pro quota (art. 1314 c.c.) con la conseguenza che non si può pretendere da ciascun condomino il pagamento dell’intero.
La Corte precisa quindi che "le obbligazioni dei condomini sono regolate da criteri consimili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ., per le obbligazioni ereditarie, e ha infatti precisato che "la solidarietà passiva scaturisce dalla contestuale presenza di diversi requisiti, in difetto dei quali – e di una precisa disposizione di legge – il criterio non si applica.
Non è sufficiente la comunanza del debito tra la pluralità dei debitori e l’identica causa dell’obbligazione, cosi come il fatto che nessuna specifica disposizione contempli la solidarietà tra i condomini, ad escludere la parziarietà intrinseca della prestazione.
La solidarietà non può ricondursi alla asserita unitarietà del gruppo, in quanto il condominio non raffigura un ‘ente di gestione’, ma una organizzazione pluralistica e l’amministratore rappresenta immediatamente i singoli partecipanti, nei limiti del mandato conferito secondo le quote di ciascuno".
Occorre quindi verificare di volta in volta se vi sia una configurazione ex lege della solidarietà, oppure un’obbligazione comune, divisibile, e quindi parziaria.
Quindi laddove non vi è indivisibilità e non è contemplata legislativamente la solidarietà, viene a prevalere la “struttura parziaria del vincolo”.
Quanto alle obbligazioni del condominio se vi è pluralità dei debitori e unico contratto originario dell’obbligazione, unica prestazione del fornitore, ma non vi è un’unica prestazione dalla parte del debitore (condominio), la prestazione quindi è naturalisticamente divisibile verso tutti i condomini (trattandosi di somme di danaro).
La Corte si preoccupa di dimostrare tale affermazione esaminando l’art. 1115 c.c., il quale non impone che le obbligazioni per la cosa comune debbano essere contratte in solido, ma si limita a regolare quelle che in concreto vengano contratte in solido; a ciò si aggiunge che trattasi di norma dettata in tema di comunione e non di condominio, al fine di regolare la cosa comune soggetta a divisione.
Viene poi analizzato l’art. 1123 c.c. che nei primi due commi disciplina le spese necessarie per la conservazione della cosa comune stabilendo un diverso criterio a seconda che si tratti di parti comuni dell’edificio (1° co.) o cose destinate a servire i condomini in misura diversa.
Né l’una né l’altra ipotesi sembrano configurare una disposizione nel segno della solidarietà dell’obbligazione, perché in entrambe viene in risalto il collegamento con la res, ancorché nel secondo caso l’obbligazione sia influenzata nel quantum dalla diversa misura dell’uso, sicché la struttura parziaria resta confermata da questa caratteristica di obbligazione propter rem che connota le previsioni di cui al 1123 c.c. e le tabelle millesimali aiutano proprio a questo scopo.
Venendo al profilo relativo alla natura del condominio, le S.U. negano risolutamente che si tratti di ente di gestione.
La Corte evidenzia che l’ente di gestione è caratterizzato dall’essere persona giuridica pubblica e dall’avere autonomia patrimoniale.
È perciò molto diverso dal condominio, che non è titolare di patrimonio autonomo, nel quale le obbligazioni vengono assunte nell’interesse dei singoli condomini, ed è retto da un amministratore titolare di “un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza”.
Orbene concludendo, a parere di chi scrive, nella questione giuridica in esame, non sembra intravedersi errori, vizi, difetti, nullità o annullabilità del mandato dell’amministratore, della delibera assembleare, della prestazione contrattuale della società beta srl, delle procedure di messa in mora, del’assoggettamento ad una misura diversa dell’uso della cosa ristrutturata, ma TIZIO e CAIO in virtù della sentenza 9148/2008 delle sezioni unite della cassazione civile, possono proporre opposizione a decreto ingiuntivo eccependo, che le prestazioni condominiali in questione sono divisibili pro quota, e non solidali, dando prova di aver già adempiuto pro-quota (cosi come giustamente ripartito dalle tabelle millesimali) alle obbligazioni assunte nei confronti della società beta srl.