Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole
Motivi della decisione
Deducono le ricorrenti principali a motivi di impugnazione:
1) la violazione e falsa applicazione degli artt. 102 1 e 2 comma cpc, 354 cpc, e degli artt. 1100, 1117, 1131 in relazione all’art. 360 n. 3 e per omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza impugnata in relazione all’art. 360 n. 5 cpc: – per avere la corte d’appello erroneamente dichiarato la nullità della sentenza di 1° grado per la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini ritenendo sussistente una ipotesi di litisconsorzio necessario di tutti i condomini, onde rendere opponibile agli aventi causa dei condomini la sentenza di accertamento della comunione pro diviso del muro, nonostante: A) la domanda sia finalizzata all’accertamento di una situazione di fatto e giuridica già esistente e non sia pertanto diretta alla costituzione di un nuovo diritto; B) il muro insista perfettamente a metà della linea di confine fra i due terreni e le parti non abbiano mai inteso escludere il muro dalle parti comuni condominiali; in particolare, avendo natura di muro portante la metà interna del muro, di pertinenza del Condominio; C) la rappresentanza processuale dell’amministratore del Condominio dal lato passivo non incontri limiti quando le domande proposte contro il Condominio anche di natura reale riguardino le parti comuni dell’edificio.
Deduce il Condominio a motivo del ricorso incidentale:
1) la violazione e falsa applicazione dell’art. 1130, 1131 del cod. civ. – per avere la corte d’appello erroneamente dichiarato carente di legittimazione attiva il Condominio per la tutela del credito derivante dall’affitto del bene comune ritenendo: diritto esclusivo dei singoli condomini il frutto nascente dell’uso del bene comune; irrilevante qualunque delibera assembleare pur adottata con le prescritte maggioranze; necessario un singolo mandato dei condomini conferito con atto ad hoc o con verbale di assemblea condominiale previamente sottoscritto da ogni singolo condomino mandante; nonostante: A) il regolamento di Condominio art. 1 lett. D dia atto che i muri confinanti con gli stabili adiacenti siano di proprietà comune con i singoli confinanti; B) l’amministratore, quale rappresentante dei partecipanti al condominio, debba tutelare i diritti di questi ultimi e, nella specie, sia stato autorizzato dall’assemblea di procedere legalmente per ottenere la partecipazione all’utile derivante dalla locazione del muro comune; C) non vi sia necessità di indicare, nella delibera che autorizza l’azione legale, la destinazione dei proventi derivanti dalla locazione in quanto come si dividono, in base ai millesimi di proprietà, le spese condominiali, allo stesso modo sono ripartiti gli utili che si ricavano dall’uso delle parti comuni.
Vanno preliminarmente riuniti, ex art. 335 cpc, i ricorsi principale ed incidentale, trattandosi di impugnazioni proposte avverso la stessa sentenza.
Il ricorso principale è fondato.
Infatti, come questa Corte ha di recente riconfermato (v. sent. 9093/07), la legittimazione passiva dell’amministratore del Condominio a resistere in giudizio ai sensi dell’art. 1131 2° c. cod. civ., esclusiva o concorrente con quella dei condomini, non incontra limiti e sussiste anche in ordine alle azioni di natura reale. Nella specie, quindi, le società ricorrenti correttamente hanno proposto la domanda di accertamento della comproprietà “pro diviso” del muro che delimita lateralmente l’edificio condominiale, nei confronti del Condominio rappresentato dall’amministratore che, pertanto, in base alla su citata norma, ha la rappresentanza sostanziale del condominio avendo, la domanda proposta, ad oggetto un bene condominiale comune, bene che è tale, cioè comune a tutti i condomini, quantomeno per la metà interna del muro, ove la proprietà esclusiva della metà esterna di esso venga attribuita in via definitiva alle società ricorrenti (ciò prefiggendosi la domanda di accertamento della comproprietà “pro diviso” dalle stesse esercitata).
Non sussiste, quindi, la necessità di integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i condomini in quanto la sentenza resa nei confronti dell’amm.re farà stato ai sensi dell’art. 1131 2° c. c. civ. nei confronti dei condomini e dei loro aventi causa, non potendo i danti causa trasferire diritti più ampi di quelli di cui sono titolari.
Il ricorso principale va, perciò, accolto e la sentenza impugnata va cassata nella parte in cui dichiara la nullità della sentenza di 1° grado per la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini ed ordina la remissione al primo giudice.
Parimenti fondato è il ricorso incidentale proposto dal Condominio.
Infatti, ai sensi dell’art. 1130 n. 4 c. civ., da interpretarsi estensivamente, l’amm.re del Condominio, non solo è legittimato a compiere gli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi alle parti comuni; ma può compiere atti anche per la salvaguardia dei diritti concernenti le stesse parti comuni delle quali ha la gestione.
Di conseguenza come egli può locare un bene condominiale, così può pretendere il pagamento dei canoni ed agire, nella specie autorizzato dall’assemblea, per il recupero degli stessi ove dovuti, l’importo dei quali verrà attribuito ai condomini secondo i millesimi di proprietà di ciascuno.
Ciò non esclude che ciascun condomino possa provvedervi direttamente; ma trattasi di un potere concorrente e non necessario come, viceversa, sostiene la corte d’appello.
In accoglimento anche del ricorso incidentale la sentenza impugnata va cassata nella parte in cui respinge la domanda del Condominio.
L’intera causa va, pertanto, rinviata ad altra sezione della corte di appello di Alfa che provvederà ad un nuovo esame della controversia oltre alla liquidazione delle spese del presente giudizio.
P.Q.M.
La corte riunisce i ricorsi e li accoglie entrambi; cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della corte di appello di Alfa, anche per la liquidazione delle spese del presente giudizio.
Testo non ufficiale. La sola stampa del dispositivo ufficiale ha carattere legale.