Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
A seguito di citazione del 2.7.1993 di F.L. che deduceva la nullità della scrittura privata 13.3.1990 il Tribunale di Napoli, con sentenza 29.1.2002, riconobbe efficace detta scrittura (avente ad oggetto la permuta col confinante D.M.S. di alcune particelle) e relativamente alla quale chiedeva la restituzione delle aree cedute siccome non edificabili nè commerciabili, rigettò la riconvenzionale del D.M. nell’ulteriore capo dell’esecuzione in forma specifica del trasferimento.
Con appello 15.3.2003 il F. dedusse l’erroneità del giudizio di inattendibilità dei testi e di valutazione della prova orale anche con riferimento agli atti prodotti e tenuto conto della nullità dell’atto di permuta a norma della L. n. 47 del 1985.
L’appellato svolse gravame incidentale per il rigetto della riconvenzionale.
La Corte di appello di Napoli, con sentenza 99/2005, respinse gli appelli e compensò le spese osservando che, con la permuta e sul presupposto dell’anteriorità al 1990 delle opere abusive, strada carrabile e casotto, con viale di acceso, il D.M. aveva trasferito al F. le aree col diritto di passaggio sul viale principale di accesso oltre a somma di denaro. Essendo l’acquisto avvenuto nello stato di fatto e di diritto ed avendo l’attore riconosciuto che le opere abusive erano anteriori al 1990 e che la permuta mirava a regolare tale situazione, il F. avrebbe dovuto rappresentarsi le conseguenze della possibile incommerciabilità.
I giudici di appello correggevano in parte la motivazione sulla inattendibilità dei testi ma rilevavano la superfluità della prova orale, confermavano l’efficacia della scrittura in cui consapevolmente le parti non menzionavano le opere abusive ed il contratto nei singoli patti non era illecito.
Non aveva ingresso la questione della nullità L. n. 47 del 1985, ex art. 18 e L. n. 298 del 1985 per mancata allegazione del certificato di destinazione urbanistica, adempimento che non riguardava la domanda originaria.
Ricorre F. con due motivi, resiste controparte.
Motivi della decisione
Col primo motivo si lamentano violazione degli artt. 1418, 1421, 1325, 1343, 1344, 1345, 1423 c.c., L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40 e L. n. 662 del 1996, art. 2, comma 58, vizi di motivazione perchè l’atto introduttivo riguardava la nullità della permuta relativa al trasferimento di una costruzione abusiva. Si riportano la decisione del Tribunale, quella della Corte di appello, giurisprudenza sul punto, si invoca il regime delle accessioni.
Col secondo motivo si denunziano violazione della L. n. 47 del 1985, art. 18 e succ. mod., degli artt. 112, 184, 167, 345 c.p.c., ed erronea motivazione perchè l’odierno ricorrente nel corso del giudizio di primo grado aveva anche invocato l’art. 18 predetto ove fosse emerso che la permuta avesse ad oggetto il solo terreno.
La prima censura merita accoglimento, con assorbimento della seconda.
La ratio decidendi dell’assenza nella scrittura di qualsiasi riferimento ad opere abusive e, comunque, della piena consapevolezza dell’abusività della costruzione, della sua anteriorità al 1990, della sostanziale irrilevanza della abusività rispetto alla permuta del terreno, con la considerazione (pagina cinque) che la causa originaria del contratto, trasferimento reciproco delle particelle, è stata prevista e voluta da entrambi e risponde al trasferimento consentito del terreno nudo, come descritto nell’atto, non tiene conto del divieto assoluto di trasferimento di opere abusive, sostanzialmente eluso, sia pure indirettamente.
Questa Corte Suprema (Cass. 24.5.2011 n. 11391) ha ribadito la nullità degli atti giuridici aventi ad oggetto unità edilizie in assenza di concessione ed ha confermato l’applicazione della L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, ai contratti ad effetti reali, escludendola solo per il preliminare.
La sentenza, a pagina sette, riconosce l’esistenza di un contratto definitivo sia pure per escludere l’ipotesi dell’azione ex art. 2932, ribadita nell’appello incidentale.
La censura va, pertanto, accolta in applicazione del principio secondo il quale, quando le parti dichiarano di trasferire un terreno sul quale sia stato realizzato un fabbricato, in virtù del principio di accessione il trasferimento si estende al fabbricato, per cui il contratto in tanto è valido in quanto contenga le menzioni, con riferimento al fabbricato, di cui alla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40.
Donde l’accoglimento del primo motivo, con assorbimento, come dedotto, del secondo e la cassazione con rinvio per uniformarsi al principio espresso.
P.Q.M.
La Corte accoglie il primo motivo del ricorso, dichiara assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese, alla Corte di appello di Napoli, altra sezione.
Così deciso in Roma, il 17 novembre 2011.
Depositato in Cancelleria il 8 febbraio 2012
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