Sentenza scelta dal dott. Domenico Cirasole direttore del sito giuridico http://www.gadit.it/
Svolgimento del processo
M.L., quale titolare della ditta Luciana Vola Immobiliare, convenne in giudizio dinanzi al Tribunale di Torino B.L. chiedendone la condanna al pagamento della somma di Euro 9.300,00 che riteneva a lei dovuta a titolo di provvigione per l’attività di mediazione svolta a favore della medesima B..
Quest’ultima si costituiva in giudizio resistendo alla domanda attrice e chiedeva in via riconvenzionale il risarcimento dei danni che asseriva di aver subito.
Il Tribunale di Torino, con sentenza del 17 dicembre 2007, dichiarava tenuta e condannava B.L. a pagare a M.L. la somma di Euro 9.300,00, oltre accessori. Respingeva la domanda riconvenzionale di parte convenuta.
B.L. proponeva appello.
La Corte d’Appello di Torino ha rigettato l’appello avverso la sentenza del tribunale che aveva condannato la B. al pagamento della mediazione nei confronti di M. per l’acquisto di una villa, rigettando la domanda riconvenzionale della B. per i danni da mancata informazione ed osservando che si trattava di casa di lusso (con la conseguente impossibilità del beneficio fiscale per acquisto prima casa) nonchè per i vizi occulti dell’immobile, nonostante che la mediatrice avesse dichiarato l’ottimo stato di manutenzione dell’edificio.
Propone ricorso per cassazione B.L. con tre motivi.
Resiste con controricorso M.L. nella sua qualità di titolare della ditta Luciana Vola Immobiliare.
Motivi della decisione
Con il primo motivo del ricorso B.L. denuncia "Violazione e falsa applicazione di legge (art. 112 cod. proc. civ. e norme correlate; artt. 1453 e 1455 cod. civ. e norme correlate; artt. 1759, 1175 e 1176 cod. civ., L. 3 febbraio 1989, n. 39, artt. 2 e 6 e norme correlate). Omessa pronuncia".
La ricorrente assume che essa aveva proposto la domanda di rigetto della pretesa avversaria. Ciò costituiva implicitamente una domanda di risoluzione del contratto, sulla quale il giudice di appello non si era pronunziato, passando ad esaminare solo la domanda riconvenzionale di risarcimento del danno.
Il motivo è infondato.
Anzitutto non è assolutamente esatto che la richiesta di rigetto della domanda avversaria di pagamento integri una domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto tra le parti, come sostenuto dalla ricorrente.
Correttamente la corte di appello ha ritenuto che la convenuta aveva proposto, oltre alle eccezioni dirette al rigetto della domanda (e non una "domanda di rigetto della domanda"), solo una domanda riconvenzionale per il risarcimento del danno da inadempimento e non anche una domanda di risoluzione.
La corte di appello si è pronunziata su tali eccezioni, rigettandole, sia in merito all’unica domanda riconvenzionale, egualmente rigettandola.
Peraltro già il tribunale aveva ritenuto che l’unica domanda proposta dalla convenuta (oltre alle eccezioni di infondatezza della domanda actorea) fosse quella relativa al risarcimento del danno e sul punto la convenuta appellante non aveva proposto alcun motivo di impugnazione per violazione dell’art. 112 c.p.c..
Con il secondo motivo si denuncia "Violazione e falsa applicazione di legge (artt. 1759, 1175 e 1176 cod. civ., L. 3 febbraio 1989, n. 39, artt. 2 e 6 e norme correlate; artt. 115 e 116 cod. proc. civ. e norme correlate; D.L. 6 settembre 2005, n. 206, artt. 2, 3 e 18 e s.m. e norme correlate; artt. 1218, 2043 e 2697 cod. civ. e norme correlate).
Omesso o insufficiente esame di punti decisivi della controversia.
Omessa, insufficiente, illogica e contraddittoria motivazione circa punti decisivi della controversia".
Assume la ricorrente che erroneamente la corte ha escluso l’inadempimento della mediatrice nel non aver a lei fornito i certificati catastali, da cui risultava che si trattava di casa di lusso, con la conseguenza che essa non poteva beneficare della riduzione di imposta per acquisto di prima casa.
Il motivo è infondato.
Come la Corte di appello ha rilevato l’acquirente non aveva fatto presente di voler acquistare la villa in questione come prima casa.
Inoltre come correttamente osservato dalla stessa corte, il mediatore non ha un obbligo di visionare i registri catastali o di pubblicità immobiliare al fine di accertare quale imposta graverà sull’acquirente.
Con il terzo motivo si denuncia "Violazione e falsa applicazione di legge (artt. 1218 e 2043 cod. civ. e norme correlate; artt. 1759, 1175 e 1176 cod. civ., L. 3 febbraio 1989, n. 39, artt. 2 e 6 e norme correlate; artt. 115 e 116 cod. proc. civ. e norme correlate).
Omessa, insufficiente, illogica e contraddittoria motivazione circa punti decisivi della controversia".
Assume la ricorrente che aveva acquistato l’immobile in quanto la mediatrice le aveva comunicato che l’immobile era in ottimo stato di manutenzione, mentre successivamente erano emersi molti vizi, per eliminare i quali aveva affrontato una notevole spesa, che richiedeva in via riconvenzionale.
Il motivo è fondato.
Va, anzitutto rilevato che il fatto che detti danni possono essere richiesti anche agli alienanti non esclude che essi possano essere fatti valere anche nei confronti del mediatore, sia per resistere alla richiesta della provvigione sia per il risarcimento del danno.
La domanda risarcitoria proposta nei confronti del promittente venditore per le circostanze o i vizi che diminuiscono il valore della cosa venduta non impedisce al promittente compratore di far valere nei confronti del mediatore che era a conoscenza delle predette circostanze o dei predetti vizi, l’inadempimento dell’obbligo di informazione al quale lo stesso è tenuto nei confronti delle parti, trattandosi di responsabilità afferenti a due diversi rapporti, quello nascente dal contratto preliminare con il promittente venditore e quello di mediazione con il mediatore (Cass. civ., Sez. 2, 14 febbraio 1996, n. 1102).
Va poi considerato che l’art. 1759 c.c., comma 1 – che impone al mediatore l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note circa la valutazione e sicurezza dell’affare che possano influire sulla sua conclusione deve essere letto in coordinazione con gli artt. 1175 e 1176 c.p.c., nonchè con la disciplina dettata dalla L. n. 39 del 1989 che ha posto in risalto la natura professionale dell’attività del mediatore, subordinandone l’esercizio all’iscrizione in un apposito ruolo, che richiede determinati requisiti di cultura e competenza (art. 2), condizionando all’iscrizione stessa la spettanza del compenso (art. 6). Ne consegue che il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico particolare in proposito, a svolgere, nell’adempimento della sua prestazione (che si dipana in ambito contrattuale), specifiche indagini di natura tecnico-giuridica (come l’accertamento della libertà dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali e ipotecarie) al fine di individuare circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell’affare a lui non note, è pur tuttavia tenuto a un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in positivo, l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, nonchè, in negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poichè il dovere di correttezza e quello di diligenza imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle. Ne consegue che, qualora il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi inesatte e non veritiere, ovvero ometta di comunicare circostanze da lui non conosciute ma conoscibili con l’ordinaria diligenza professionale, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente (Cass. civ., Sez. 3, 24 ottobre 2003, n. 16009).
Ne consegue che nella fattispecie ove fosse stato accertato l’inadempimento nel dovere della corretta informazione da parte dell’attrice mediatrice, per aver affermato l’ottimo stato di manutenzione pur in presenza di gravi vizi dell’immobile, da una parte avrebbe integrato la valida ragione per resistere, in tutto o in parte, alla pretesa del pagamento della provvigione e dall’altra avrebbe fondato la domanda di risarcimento dei danni nei confronti della mediatrice.
Ciò dovrà essere valutato dal giudice alla luce del principio suddetto.
In conclusione, per le ragioni che precedono, devono essere rigettati il primo e il secondo motivo del ricorso ed accolto il terzo con conseguente cassazione dell’impugnata sentenza e rinvio alla Corte d’Appello di Torino in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte rigetta il primo e secondo motivo del ricorso, accoglie il terzo. Cassa e rinvia anche per le spese del giudizio di cassazione alla Corte d’Appello di Torino in diversa composizione.
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